Dobra umowa to podstawa

Jak zabezpieczyć się przed sytuacją, w której wykonawca bierze zaliczkę i znika? Przede wszystkim trzeba podpisać szczegółową umowę. Jeśli kontrahent ma przed tym jakiekolwiek opory, powinniśmy być szczególnie czujni.

Najprostszą i najskuteczniejsza metodą ustrzeżenia się przed niemiłą niespodzianką jest korzystanie z usług poleconych i renomowanych wykonawców. Pierwszym dzwonkiem alarmowym, że przedsiębiorca może mieć wobec nas nieuczciwe zamiary, jest jego niechęć przed podpisaniem umowy zawierającej szczegółowe i wyczerpujące postanowienia. Zgoda w dużym stopniu przemawia za tym, że mamy do czynienia z rzetelnym fachowcem.

Jak zminimalizować niebezpieczeństwo wystąpienia nieprawidłowości w realizacji umowy przez wykonawcę? Przedstawię to na przykładzie umowy o roboty budowlane. Podstawowym krokiem jest dokładne i niepozostawiające wątpliwości sprecyzowanie zakresu robót, jakie mają być zrealizowane na poszczególnych etapach inwestycji i wskazanie terminów realizacji tych etapów. Zakończenie każdego etapu powinno być stwierdzone protokołem odbiorczym.

Taki protokół powinien zawierać w szczególności oznaczenie stron umowy, datę i miejsce jego sporządzenia, lokalizację nieruchomości oraz etap prac, którego dotyczy. W protokole należy dokładnie opisać: jakie roboty zostały wykonane i z jakim skutkiem oraz czy rzeczywiście zostały ukończone w terminie zgodnymz ustaleniami stron. Końcowy odbiór robót budowlanych powinien również zostać potwierdzony tego rodzaju protokołem. Dokument ten stanowi dowód, że zobowiązanie wykonawcy zostało wykonane prawidłowo, nieprawidłowo lub nienależycie.

Ponadto należy wskazać ewentualne usługi zewnętrzne, które zobowiązany jest zapewniać wykonawca oraz partycypację stron w ich finansowaniu. Ponieważ w takich sytuacjach może dojść do sporów dotyczących obszarów odpowiedzialności. Inwestor powinien pełnić nadzór nad zlecaniem przez wykonawcę prac podmiotom trzecim. Zgoda inwestora na wykonanie prac przez podwykonawców powinna być wyrażona w formie pisemnej. Ponadto wszelkie dodatkowe prace, które wynikną w trakcie realizacji umowy powinny być wcześniej zaakceptowane na piśmie. To bardzo ważne, gdyż dochodzenie naszych praw wynikających z ustnej umowy z wykonawcą jest niezwykle ciężkie, a często wręcz niemożliwe.

Należy też pamiętać o tym, aby w umowie o roboty budowlane wyraźnie zastrzec, że wykonawca nie ma uprawnień do zaciągania w imieniu inwestora zobowiązań w hurtowniach bądź innych placówkach handlowych. Pozwoli to nam zabezpieczyć się przed sytuacją, gdy wykonawca pozostawi niezapłacone faktury.

Bardzo istotne jest określenie zasad odpowiedzialności wykonawcy za wady, usterki oraz inne nieprawidłowości stwierdzone zarówno w trakcie trwania robót, jak i po dokonaniu ich odbioru przez inwestora. W umowie warto zastrzec prawo zawieszenia płatności lub odstąpienia od umowy w przypadku istotnego opóźnienia z wykonywaniem prac lub wykonywania ich niezgodnie z projektem pomimo wezwania do poprawy świadczonych usług i wyraźnych poleceń inwestora. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie wprowadzenie do umowy postanowień dotyczących kar umownych na okoliczność opóźnienia lub nienależytego świadczenia usług przez wykonawcę. Zastrzeżenie kary umownej ma tę zaletę, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie zwalnia wykonawcy z obowiązku zapłaty kary umownej, nawet wówczas, jeśli inwestor nie poniósł żadnej szkody.

Można również wprowadzić postanowienie, na mocy którego wykonawca będzie zobowiązany do fizycznego usunięcia ewentualnych szkód powstałych w czasie realizacji przedmiotu umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy. Należy zarekomendować składanie wszelkich oświadczeń w formie pisemnej, w celu zabezpieczenia się przed bezpodstawnymi twierdzeniami i zarzutami wykonawcy w przypadku sporu sądowego.

W sytuacji, kiedy nie zadbaliśmy o to, żeby nasza umowa była sporządzona zgodnie z wyżej wymienionymi zasadami, wciąż nie jesteśmy bezsilni. Wpłacając zaliczkę, możemy, jako inwestor, zażądać wystawienia weksla przez wykonawcę wraz z deklaracją wekslową, której treść będzie precyzowała zasady płatności.

W przypadku większych inwestycji popularną formą zabezpieczenia jest gwarancja bankowa. Ten instrument prawny pozwala inwestorowi praktycznie niezwłocznie uzyskać żądaną kwotę oraz zabezpieczyć się przed ewentualną niewypłacalnością dłużnika oraz przed koniecznością prowadzenie procesu sądowego w celu uzyskania zapłaty. Niestety wadą tego rodzaju zabezpieczenia jest stosunkowo wysoki koszt, dlatego kalkuluje się ono jedynie w przypadku dużych inwestycji. Zdecydowanie tańszą formą zabezpieczenia będzie gwarancja ubezpieczeniowa. Istota tego rozwiązania polega na tym, że zakład ubezpieczeń zobowiązuje się w zamian za opłaconą składkę, do zapłaty określonej kwoty na rzecz beneficjenta (zamawiającego usługi budowlane) w przypadku niewywiązania się wykonawcy ze zobowiązania objętego gwarancją.

Inwestorzy stosują również zabezpieczenie w postaci kaucji gwarancyjnej tj. zastrzeżenia prawa zatrzymania części kwoty należnej wykonawcy z każdej faktury.