Raport z rynku nieruchomości - maj 2009

Ceny mieszkań w największych polskich aglomeracjach spadły do niespotykanego od lat poziomu. Jak wynika z najnowszej analizy serwisu Oferty.net kwietniowe stawki wywoławcze w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu były analogiczne do tych, które obowiązywały na początku 2007 roku. Ceny transakcyjne są jednak jeszcze niższe - są zbliżone do tych sprzed trzech lat.

W okresie boomu mieszkaniowego, ceny ofertowe były praktycznie równe cenom transakcyjnym. Obecnie sytuacja jest diametralnie inna - ostateczne ceny jakie płacą kupujący są niższe średnio o kilka - kilkanaście procent od tych, za jakich pierwotnie oczekują sprzedający. Oznacza to, że osoby decydujące się na zakup mieszkania teraz mogą zapłacić taką samą cenę jaką zapłaciliby w 2006 roku.

W Gdańsku średnia cena ofertowa po raz ostatni była tak niska jak obecnie(6465 PLN za m2) przeszło dwa lata temu - w kwietniu 2007 roku wynosiła 6558 PLN za m2.

Po raz pierwszy od 27 miesięcy średnia cena ofertowa w Warszawie spadła poniżej progu 9000 PLN. W kwietniu br. wyniosła 8853 PLN za m2.

Wysoki spadek cen ofertowych nastąpił w Krakowie; średnia na poziomie 7270 PLN za m2 jest najniższa od blisko 3 lat (w grudniu 2006 roku była wyższa - wynosiła 7501 PLN/m2).

Stabilizacja cen ofertowych

Ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w ostatnim miesiącu zmieniły się nieznacznie w stosunku do marca. Wyjątek stanowi Warszawa, w której po długotrwałym okresie minimalnych spadków w kwietniu doszło do skokowej przeceny - o blisko 4 proc. Średnia stawka wywoławcza za m2 mieszkania w stolicy zeszła poniżej 9000 PLN i wyniosła 8853 PLN.

Tak znaczący spadek średniej ceny ofertowej w Warszawie jest efektem opóźnionej, a długo oczekiwanej przez rynek reakcji sprzedających na zmniejszenie się popytu i trudności ze zbywaniem mieszkań. Potwierdzeniem tego jest widoczny wciąż duży rozdźwięk między cenami ofertowymi a tymi, przy których ostatecznie dochodzi do transakcji.

Kredyty złotowe w górę

Od 20 kwietnia do 20 maja (od poprzedniego raportu) trzymiesięczna stopa WIBOR, którajest podstawą oprocentowania większości kredytów złotowych wzrosła o 24 pkt bazowe z 4,22 do 4,56 proc. Tym samym jasnym stało się, że rynek pieniężny wyklucza na obecnym etapie kontynuację obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, choćby ze względu na rosnącą inflację, która sięgnęła

4 proc. w kwietniu. Po raz pierwszy w historii mamy wszak ujemne realne stopy procentowe w Polsce (główna stopa w NBP wynos

3,75 proc. i jest o 25 pkt bazowych niższa niż inflacja). Wygląda na to, że nawet perspektywa recesji nie jest w stanie - w tych okolicznościach - zmusić RPP do dalszych obniżek, przynajmniej tak długo, jak długo tempo wzrostu cen nie opadnie wyraźnie.

W konsekwencji wszyscy, którzy liczyli na dalszy spadek rat kredytów hipotecznych w złotych muszą obejść się smakiem, a w najbliższym czasie - kiedy ponownie aktualizowane będą harmonogramy raty hipotecznych mogą oczekiwać wzrostu rat. Jak dużych? Gdyby banki aktualizowały harmonogramy dziś właśnie, w porównaniu do końca I kwartału, wzrost stopy WIBOR wyniósł w tym czasie 42 punkty bazowe, a wynikający z tego wzrost rat 30-letnich rat kredytów hipotecznych wyniósł prawie 5 proc. Pozostaje mieć nadzieję, że na tym wzrost rat kredytów hipotecznych zatrzyma się przez dłuższy czas.

W przypadku nowych kredytów złotowych sytuacja jest jeszcze trudniejsza, ponieważ poszczególne banki cały czas podnoszą marże kredytów hipotecznych, co wraz ze wzrostem stóp WIBOR oznacza większy wzrost kosztów takiego kredytu. Obecnie marże dla kredytów na 80 100 proc. wartości nieruchomości sięgają 3,2 proc. (mediana oferty 23 instytucji), wobec 2,6 proc. jeszcze w lutym

Franki bez zmian

W przypadku rat kredytów we frankach nie zaszły większe zmiany. Trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego jest na tym samym poziomie co przed miesiącem (0,4 proc.), a kurs franka pozostaje w trendzie bocznym między 2,8 3,0 PLN.

Mimo znacznie wyższej średniej marży (4,9 proc.), historycznie niskie stopy w Szwajcarii sprawiają, że rata kredytu we frankach zaciągniętego dziś na 30 lat w kwocie 300 tys. zł będzie średnio o 300 zł niższa od kredytu złotowego (1767 zł wobec 2063 zł). Gdyby udało się zaciągnąć kredyt we franku z najniższą na rynku marżą (3 proc.), miesięczna rata spadłaby aż do 1411 złotych.

Kredyt we franku wciąż jest atrakcyjniejszy od złotowego, ale... No właśnie, zawsze musi być jakieś ,,ale". Tym razem chodzi o szansę, na otrzymanie takiego kredytu, a w ostatnich miesiącach jest tak, że praktycznie z każdym tygodniem jest ona niższa.

Biorąc pod uwagę ostatnich kilka miesięcy, z udzielania kredytów we franku szwajcarskim wycofały się m.in. Bank BGŻ, Bank Zachodni WBK, DnB Nord, Kredyt Bank i Santander, który w ogóle zrezygnował z udzielania kredytów hipotecznych na polskim rynku. Kredytowanie w szwajcarskiej walucie nadal deklarują: Alior Bank, Deutsche Bank PBC, GE Money Bank, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, PKO BP i Polbank EFG.