Wartość kredytów hipotecznych przekroczyła 100 mld zł. Coraz częściej mieszkania kupowane są w całości z kredytu. Czy liberalne podejście banków przy finansowaniu zakupu mieszkań nie doprowadzi do załamania tego rynku i czy w Polsce może powtórzyć się kryzys amerykański?

W ostatnich latach rośnie popularność kredytów hipotecznych jako głównego źródła finansowania zakupu mieszkania. Z roku na rok powiększa się wartość udzielanych przez banki kredytów, a prognozy są jeszcze lepsze.

Szacuje się, że relacja kredytów mieszkaniowych do PKB będzie w 2011 r. dwukrotnie wyższa niż obecnie i wyniesie 16-18 proc. W połowie bieżącego roku stosunek ten wynosił 8,73 proc. Aż 55,75 proc. portfela hipotecznego stanowią kredyty w walucie.

Na pierwszy rzut oka na rozwoju konkurencji oraz rynku korzystają wszyscy - zarówno klienci, jak i banki. Dla banków kredyty oraz pożyczki hipoteczne okazały się bardzo zyskownym przedsięwzięciem. Rosnąca konkurencja powoduje, że oferowane pożyczki mają coraz atrakcyjniejsze warunki dla klientów, a banki wydają dziesiątki milionów złotych rocznie na reklamy, które zachęcają klientów do skorzystania z ich produktów.

Dadzą nawet zaraz po studiach

Początki rynku kredytów hipotecznych nie obfitowały jednak w reklamy i zachęty. W 2000 r. niewiele było instytucji oferujących atrakcyjny kredyt mieszkaniowy. Marże sięgały 4 proc., pomimo zdolności kredytowej oraz odpowiedniego zabezpieczenia hipotecznego. Żeby zaciągnąć pożyczkę na zakup mieszkania czy budowę domu, należało udokumentować bankowi posiadany wkład własny, tak aby bankowa pożyczka stanowiła uzupełnienie i dopełnienie inwestycji w nieruchomość. Poszkodowani byli ci, którzy mieli niestandardowe źródło dochodu. Banki, nieskore do ryzyka, wnikliwie weryfikowały dochody i ich pochodzenie, najchętniej w roli klienta widząc tylko pełnoprawnego etatowca.

Już dawno minęły te czasy. Niewiele pozostało po tamtym ostrożnym, selektywnym przydziale kredytu. Dzisiaj kredyt może uzyskać osoba zaraz po studiach, z kilkumiesięcznym stażem pracy. Banki nie tylko nie wymagają już wkładu własnego, ale finansują zakup w kwocie przewyższającej wartość nabywanej nieruchomości. Oferowane marże są coraz niższe, kalkulatory wyliczające zdolność coraz bardziej pobłażliwe.

Zmiany w procedurach i regulaminach to konsekwencja nieuniknionego rozwoju tego rynku. Kopiowanie modeli sprawdzonych na Zachodzie, do tego kilka lat analizy portfela, zachowań kredytobiorców i ryzyka sprawiły, że banki poczuły się pewniej. Doświadczenie oraz rentowność tego biznesu złagodziły kryteria przyznawania pożyczek.

Banki dziękują za mieszkaniową hossę

Boom mieszkaniowy i zapotrzebowanie na bankowy pieniądz sprowadziły do banków oraz agencji pośredniczących rzesze klientów. Chęć posiadania własnego mieszkania oraz zachęty ze strony banków skusiły także tych, którzy do tej pory nawet nie marzyli o własnym mieszkaniu. Niektórzy, zwabieni tą łatwością, kupowali mieszkania, które nie były na miarę ich faktycznych finansowych możliwości. Część klientów, a także doradców wyliczała ratę kredytową "na styk", jakby zapominając, że kredyt to zobowiązanie długoterminowe. Wielu z nich nie było i często nadal nie jest świadomych ryzyka walutowego czy stopy procentowej.

Mimo wszystko udział kredytów straconych szacuje się na niecałe 3 proc. wszystkich udzielonych. Zgodnie z opublikowanym przez IBnGR raportem, kredyty udzielone we frankach są spłacane lepiej niż kredyty złotowe.

Taki procent nie doprowadzi jeszcze do zapaści podobnej do tej, którą obserwujemy na rynku amerykańskim. Tym bardziej, że jakość i perspektywy polskiego rynku kredytów hipotecznych - przynajmniej na razie - są dobre. Mogą wprawdzie trafić się klienci, którzy napotkają na swojej hipotecznej drodze problemy, jednakże wszystko wokół wskazuje na to, że większość z nich ominą bolączki ze spłatą i obsługą kredytu. Stanie się to w dużej mierze dzięki sprzyjającemu otoczeniu makroekonomicznemu.

Nie takie ryzyko straszne

Swego czasu dużo mówiło się o ryzyku kursowym, podając je za jedną z głównych przyczyn potencjalnych kłopotów kredytowych. Wielu klientów o ryzyku związanym z walutą miało jednak niewielką wiedzę. Kredyt walutowy oznaczał niższą ratę i to już powodowało, że klient mylił komfort kredytowy z bezpieczeństwem kredytu. Ta niewielka świadomość oraz brak ze strony banku obowiązku informowania o ryzyku kursowym mogłyby stać się bardzo poważnym problemem, gdyby złotówka zmęczona swą siłą zaczęła się osłabiać. Oznaczałoby to, że nieświadomi klienci musieliby płacić wyższe raty, a ich nieruchomości w wielu przypadkach stałyby się mniej warte niż aktualne zadłużenie w banku.

Rosnąca liczba kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich sprawiła jednak, że tematem waluty zaczęły interesować się instytucje finansowe. Wprawdzie największy udział w dyskusji miały te, które kredytów we frankach nie oferowały, ale koniec końców wszystkie banki wprowadziły tzw. Rekomendację S. Miała ona stać się lekarstwem na gorączkę kursową. Gorączka jednak nie przyszła i obecnie niewiele wskazuje na to, żeby się pojawiła. Złotówka się umacnia i żadnych przesłanek do długoterminowego odwrócenia się trendu nie widać. Ryzyko związane z walutą przestało zatem być istotnym niebezpieczeństwem dla stabilności sektora hipotecznego.

Dokąd prowadzą stopy?

Aktualnym tematem jest ryzyko związane ze stopami procentowymi, jako że one także wpływają na wysokość raty. Ten aspekt łączy nasz rynek z rynkiem amerykańskim. Rosnące stopy procentowe są odpowiedzią na rosnące ryzyko inflacji. A to ostatnio powiększa się na całym świecie. Jeżeli założymy, że część klientów miała raty wyliczone "na styk", to zwyżka oprocentowania kredytu o 1 czy 2 punkty procentowe może napiąć budżet domowy i spowodować chaos w spłatach. Czy może on wywłoać szkody podobne do tych, które wyrządziły podwyżki stóp procentowych w USA?

Owszem, może spowodować szkody. Pozostaje jednak pytanie, ilu klientów z kredytami we frankach i w złotówkach obliczało w kalkulatorze swoje raty co do złotówki.

Niespłacanie rat w całości lub nieterminowo wymusza odpowiednią klasyfikację takiego klienta i jego kredytu w bankowym bilansie. I to jest już szkoda. Wprawdzie nie dla systemu bankowego, tylko dla banku, który przez takiego delikwenta tworzy rezerwy i odpisuje je sobie od zysku. To jeszcze jednak kryzysu nie wywoła.

Moda na nieruchomości

Odrębnym tematem jest finansowanie nieruchomości. Ceny mieszkań, domów, działek rosną nieprzerwanie od kilku lat. Gdzieś zapewne jest granica tych wzrostów, przynajmniej dla niektórych inwestycji i lokalizacji. Część znawców rynku spekuluje, że właśnie się do niej zbliżyliśmy.

Rzeczywiście, rynek nieruchomości przyhamował w ostatnich miesiącach. Dla nowo zaciąganych kredytów nie stanowi to żadnego zagrożenia. Dla już udzielonych spadające ceny nieruchomości mogą mieć wpływ na wartość zabezpieczenia.

Czy jednak spadek ten jest aż tak odczuwalny i czy może w dramatyczny sposób wpłynąć na sytuację banków lub starających się o kredyt nowych klientów? Nic na to nie wskazuje. Pomimo widocznego zastoju na rynku nieruchomości boom kredytowy trwa w najlepsze. Banki oferują coraz to nowe promocje, prześcigają się w pomysłach na uwiedzenie klienta. Nie ma natomiast jakichkolwiek informacji o słabości rynku bankowego.

Sytuacja w Stanach a kredyty nad Wisłą

Rynek kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych ma wieloletnią tradycję i doświadczenie. Odpowiednie regulacje prawne ułatwiają bankom wtórny obrót nieruchomościami.

Klient niebędący w stanie spłacać kredytu przynosił do banku klucze od domu, a te trafiały w ciągu kilku miesięcy do nowego właściciela. Ceny nieruchomości rosły o kilkanaście procent rocznie, w niektórych stanach nawet kilkadziesiąt. Większość Amerykanów miała swój domek na wzgórzu lub przynajmniej mieszkanie na przedmieściach, zakupione dzięki bankowym kredytom.

Nie byłoby w tym nic niepokojącego, gdyby nie fakt, że część kredytów była udzielana na bankowe słowo honoru. Kredyty zaciągały osoby bez stałej pracy, niektórzy bez perspektyw na nią, bez doświadczenia, a w przypadku imigrantów nawet bez znajomości języka.

Do czasu pierwszej obniżki 18 września tego roku stopy procentowe w Stanach rosły nieprzerwanie od 2004 r. Wyższe raty spowodowały problemy ze spłatą hipotek. Ale to nie tylko wyższe stopy procentowe przyczyniły się do kryzysu. Pod koniec 2006 r. zauważono, że niepokojąco zwiększa się odsetek osób biorących kredyty podwyższonego ryzyka, którzy nie spłacają nawet pierwszej raty. Zatem w tym przypadku zaczęło mieć negatywne znaczenie nie tylko rosnące oprocentowanie.

Brak wypłacalności klientów doprowadził do bankructw wiele firm zajmujących się udzielaniem pożyczek na dom. O konsekwencjach tego kryzysu głośno było i nadal jest na całym świecie, jako że pod subprime loans emitowane były papiery wartościowe, które są w portfelach wielu banków i funduszy hedgingowych.

Czy gdyby instytucje kredytowe w Stanach Zjednoczonych mniej liberalnie podchodziły do potencjalnych kredytobiorców i stosowały surowsze kryteria przyznawania pożyczek, to doszłoby do takiego załamania?

To pytanie jest dość istotne w obliczu obecnej polityki polskich banków. Zmierza ona do obdarowania kredytem praktycznie każdego zainteresowanego, nawet klientów o bardzo skromnych dochodach.

Co zdecyduje o bezpieczeństwie kredytów?

To nie ryzyko kursowe kredytów zaciągniętych we franku szwajcarskim ani też ryzyko wyższego oprocentowania kredytu złotowego stanowić będzie o jakości i stabilności portfela kredytowego polskich banków. To nie wykresy franka i LIBOR-u uchronią nas przed kryzysem podobnym do amerykańskiego, ale większa uwaga banków skierowana na przyszłych kredytobiorców, ich dochody i wydatki.

Wprawdzie w tak dobrym otoczeniu makroekonomicznym, jakiego obecnie doświadczamy, przy malejącym bezrobociu i wzroście płac na poziomie prawie 10 proc. rocznie, trudno odmówić racji klientowi, który w swój scenariusz finansowy wpisuje wyższe dochody. Jednak należy pamiętać, że kryzysy i nieszczęścia finansowe to nie zły los, ale splot wydarzeń, przed którymi można się zabezpieczyć.