Jarosław Szanajca, prezes Dom Development i Polskiego Związku Firm Deweloperskich w rozmowie z PB rozwiewa czarne chmury wiszące nad branżą i przyszłością budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Emil Szweda: Czy ceny mieszkań spadną?

Jarosław Szanajca: Stagnacja na rynku mieszkaniowym trwa już kolejny kwartał, ale jak dotąd nie prowadzi do wyraźnego spadku cen i do niego nie doprowadzi. Póki co, będziemy obserwować pewną stabilizację, ale w drugim półroczu, może pod jego koniec, ceny ponownie zaczną rosnąć, choć już nie tak dynamicznie. Myślę, że w skali roku mieszkania podrożeją o kilka procent, w granicach inflacji.

E.S: Ponieważ?

J.S.: Rynek odreagowuje czy też już odreagował dynamiczny wzrost cen z poprzednich lat. Część klientów czeka z zakupami licząc na dalszy spadek cen. Ale kiedy przekonają się, że ceny nie spadają, wrócą na rynek i zaakceptują obecne ceny. Będzie im sprzyjał wzrost zarobków w Polsce i wzrost zatrudnienia, który poprawi ich zdolność kredytową. Liczenie na spadki cen w takiej sytuacji gospodarczej w jakiej się Polska znajduje, nie jest racjonalne.

E.S: Ale wzrost stóp procentowych tą zdolność kredytową ogranicza.

J.S.: Wzrost oprocentowania kredytów to oczywiście nie jest dobry sygnał. Jednak on jest bolesny dla tych, którzy kredyty już zaciągnęli, już je spłacają, już mają swoje mieszkania. Natomiast dla nowych kredytobiorców, dla osób które mieszkania dopiero kupią, to jest kwestia aktualnej zdolności kredytowej i ona będzie rosła ze względu na wynagrodzenia. U nas nie ma kredytów subprime, które zapoczątkowały kryzys w USA. U nas takiego kryzysu nie będzie.

E.S.: Mamy za to inny problem. Drożeją materiały budowlane, rosną koszty robocizny.

J.S.: W funkcji czasu są to elementy koszto- i cenotwórcze. Jeden z tych elementów układanki, który nie pozwoli na spadek cen mieszkań w długim terminie.

E.S.: I zarazem czynnik, który może wyeliminować z rynku mniejszych deweloperów. Wielu z nich może próbować obniżać ceny, żeby się na nim utrzymać.

J.S.: Rozróżnianie na małych i dużych deweloperów nie jest uprawnione. Raczej na doświadczonych i mniej doświadczonych. Jest grupa firm bez doświadczenia, powstałych na fali zainteresowania budownictwem mieszkaniowym w Polsce w ostatnich latach. I statystycznie czas, w którym kończy się boom mieszkaniowy, a zaczyna walka o klientów, może oznaczać dla nich kłopoty z wypadnięciem z rynku włącznie. Jeśli nie mają dobrych technicznie projektów, jeśli one mają słabą lokalizację, to tym pewniejsze są ich kłopoty. Ale granie ceną to nie jest skuteczny środek na tę sytuację.

E.S.: A co nim jest?

J.S.: Dobry projekt, w dobrej lokalizacji obroni się w każdych warunkach, bez konieczności obniżania ceny. Większość klientów szuka mieszkania dla siebie, takiego w którym potem zamieszka. Oni poszukują przede wszystkim dobrych projektów, bo chcą zrealizować swoje marzenia. A na marzeniach się nie oszczędza. Więc jeśli będą mieli wybór mieszkania, które spełnia ich kryteria za osiągalną dla nich cenę i mieszkanie, które od tych marzeń za daleko odbiega, to wybiorą to mieszkanie, tę lokalizację, która spełni ich kryteria. Więc liczy się przede wszystkim jakość, sposób w jaki te marzenia mogą być spełniane, a potrzeby zaspokajane.

E.S.: A w Dom Development promocje, obniżki cen, się nie zdarzają?

J.S.: Oczywiście. Nie tylko się zdarzają, one pojawiają się regularnie. Najczęściej wtedy, kiedy większość mieszkań jest już sprzedana i zasiedlona. Wtedy nie opłaca nam się trzymać pojedynczych mieszkań w bloku one są sprzedawane w promocyjnej ofercie. Inna tego rodzaju sytuacja może mieć miejsce, kiedy trzeba w danym projekcie szybko sprzedać część mieszkań już na początkowym etapie inwestycji. Żeby ona w miarę szybko uzyskała swoją masę krytyczną, zapewniła odpowiedni obieg kapitału.

E.S.: Czy zdarza się już, że deweloperzy o mniejszym doświadczeniu chcą odsprzedać wam swoje projekty?

J.S.: Jak do tej pory nie przejęliśmy żadnego projektu od innych deweloperów, choć takie oferty zdarzają się coraz częściej. Prawda jest jednak taka, że jak ktoś ma dobry projekt, to nie chce go sprzedać. A jak chce, to znaczy, że sam w niego nie wierzy. Na obecnym etapie rynku w przejmowanie projektów nie wierzę. Branża nadal bardzo się ceni, to dotyczy wszystkich firm. Więc oferty sprzedaży jakie się trafiają, nie są atrakcyjne z punktu widzenia kupującego, przejmującego projekt.

E.S.: Czy z gruntami sytuacja jest podobna?

J.S.: Bardzo ciężko jest kupić dobry grunt. Może nie fizycznie, ale przede wszystkim problemem jest brak planów zagospodarowania przestrzennego. Pod tym względem Warszawa jest bardzo źle zarządzana, trudno dostać pozwolenia na budowę, po prostu trudno w tym mieście budować.

Z drugiej strony ci, którzy posiadają ziemię nie mają żadnej motywacji, żeby się jej pozbywać. Grunty są bardzo tanie w utrzymaniu. To prowadzi nas do kolejnej konkluzji nie wierzymy w spadek cen gruntów. Może będzie mniej transakcji w najbliższym okresie, ale sprzedający nie zrezygnują ze swoich cen. Po prostu poczekają, aż rynek znów będzie głodny ziemi, aż znajdzie się ktoś, kto odpowiednią cenę zapłaci.

E.S.: Kolejny problem budownictwa mieszkaniowego, to wykonawcy. Czy emigracja zarobkowa nie spowodowała m.in. spadku kwalifikacji robotników budujących teraz mieszkania?

J.S.: To jest raczej problem generalnych wykonawców niż deweloperów. Problem związany z emigracją zarobkową rzeczywiście był, skala wyjazdów zaskoczyła wszystkich. Ale firmy budowlane postawiły wtedy na szkolenia swoich kadr i swoich nowych kadr. Powstałą lukę zapełniono i sytuacja jest opanowana. Nie tylko samymi szkoleniami zresztą. Trzeba teraz też więcej robotnikom płacić, bardziej dbać o ich warunki socjalne. Barakowozy już nikomu nie wystarczają.

Co do jakości prac, to trzeba sobie powiedzieć, że w Polsce od lat buduje się bardzo dobrze stąd tak wielki popyt na naszych majstrów za granicą. Niewiele krajów europejskich może się chwalić taką jakością robót budowlanych w mieszkaniówce.

E.S.: Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania? Traktować je jako lokatę kapitału?

J.S.: Oczywiście odpowiedź brzmi zależy.

Zależy gdzie i jak to zrobić. Na pewno na dalszy wzrost cen mają szanse wyjątkowe lokalizacje. Takie, których nie da się zastąpić niczym innym. Krakowskiego Przedmieścia nie można wydłużyć, Krupówek czy Monte Cassino też nie. Najczęściej okazuje się, że takie lokalizacje mają już wysokie ceny, ale doświadczenie uczy, że te ceny mają swoje uzasadnienie. Pamiętam kilka lat temu jaki szok wywołało pojawienie się pierwszych apartamentów za milion złotych. Dziś nikt nie kwestionuje, że ich kupno było świetną inwestycją mimo zawrotnej jak na owe czasy ceny 4 tys. PLN za metr kwadratowy. Paradoksalnie więc dobre lokalizacje powiązane z wysoką jakością samych lokali dają pewną rękojmię wzrostu wartości.

Inny sposób inwestowania w mieszkania, to tereny nowe, niemal dziewicze. Tam, gdzie dziś niewiele się dzieje, ceny są jeszcze niskie. Ale jeśli tam będzie powstawało miasto, pojawi się infrastruktura, pojawią się liczni sąsiedzi tam ceny pójdą w górę. Więc to jest inwestycja w rozwój pewnych osiedli, dzielnic czy nawet miast i ona także w długim terminie ma szanse się sprawdzić.

E.S.: Czy domy jednorodzinne nie są już konkurencją dla apartamentów, dla tych tzw. dobrych adresów?

J.S.: Jeśli chodzi o porównanie cen, to oczywiście domy budowane samemu, systemem gospodarczym, taką konkurencją mogą być. One mogą być atrakcyjne cenowo, ale to są rozwiązania które mają swoje zalety i wady. Ktoś lubi ciszę i spokój, ktoś inny wygodną komunikację z centrum.

E.S.: Ale czy już dokonuje się skręt rynku w stronę domów jednorodzinnych.

J.S.: Skręt to jeszcze za duże słowo. Trzeba się raczej zastanawiać, czy on się kiedyś pojawi. Wszędzie w Europie klasa średnia mieszka w domkach na przedmieściach, ale to jest w dużej mierze kwestia infrastruktury komunikacyjnej. Kiedy ona się pojawi, pojawi się też większe zainteresowanie domami. Ale to raczej długoterminowa perspektywa w przypadku polskich miast.

E.S.: Dziękuję za rozmowę.