Notowania

FH Dom nie może płacić seniorom więcej

- To nie jest interes, który daje kokosy - zapewnia Michał Butscher, wiceprezes Funduszu.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Money.pl/Tomasz Brankiewicz)

- _ To nie jest interes, który daje kokosy _ - zapewnia Michał Butscher, wiceprezes Funduszu Hipotecznego Dom, pierwszej na polskim rynku instytucji oferującej tzw. odwróconą hipotekę, czyli dożywotnią rentę w zamian za nieruchomość. W rozmowie z Manager.Money.pl wiceprezes wyjaśnia, dlaczego seniorzy mają szansę dostać najwyżej 40 procent wartości nieruchomości, dlaczego banki nie są zainteresowane wejściem na ten rynek i co Fundusz oferuje inwestorom.

*Manager.Money.pl: Ten produkt, który Państwo oferujecie, określacie mianem odwróconej hipoteki. To mylące, bo przecież z odwróconą hipoteką, udzielaną przez banki, nie ma nic wspólnego. *

*Michał Butscher: *Nie wydaje mi się, żeby nazwa była myląca. Każdy produkt czy usługa ma jakąś nazwę. Zanim zarejestrował się Fundusz Hipoteczny Dom ta nazwa już istniała, więc ją zastosowaliśmy, bo oddaje istotę usługi.

*Ale przecież w Polsce de facto nie istnieje odwrócona hipoteka. Do dziś nie doczekaliśmy się ustawy, która definiowałaby to pojęcie. Państwo działacie w oparciu o umowę dożywocia, której podstawą jest kodeks cywilny. *

Tak, natomiast przyjęło się to nazywać odwróconą hipoteką. To, o czym pani mówi - odwrócony kredyt hipoteczny i umowa dożywocia - to po prostu dwa rozwiązania, które co do zasady polegają na tym samym: chodzi o to, żeby osobie, która jest seniorem i właścicielem nieruchomości udostępnić jakąś formę finansowania.

*Ale nie są tożsame i różnice między nimi są ogromne. W przypadku dożywocia, dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na instytucję, która w zamian zobowiązuje się do wypłacania dożywotnich świadczeń. W przypadku odwróconej hipoteki - jak to jest w prawodawstwie innych krajów - nieruchomość pozostaje jego własnością i staje się tylko zabezpieczeniem odwróconego kredytu hipotecznego, udzielanego przez bank. *

Tak, są dwa modele odwróconej hipoteki - model sprzedażowy i kredytowy.

Model kredytowy, który na polskim rynku nie jest dostępny, według projektu ustawy polegałby na tym, że środki udostępniane są pod zabezpieczenie nieruchomości, zgodnie z ideą kredytu. Własność nieruchomości pozostaje po stronie klienta, co pociąga za sobą szereg zobowiązań. Bank zobowiązuje takiego seniora do opłacania ubezpieczenia nieruchomości, zapłaty czynszu itp. Nieregulowanie tych opłat w terminie może być powodem do wypowiedzenia umowy. Dodatkowo, w myśl projektu ustawy, świadczenia są wypłacane tylko przez określony czas, niekoniecznie do końca życia.

Dlaczego niezbędna jest ustawa o odwróconej hipotece? Z uzasadnienia Ministerstwa Finansów:

"Potrzebę i cel uchwalenia ustawy wiązać należy z pojawieniem się w Polsce usługi spełniającej podobną funkcję do umów odwróconego kredytu hipotecznego, która może być oferowana przez podmioty nie podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a mianowicie tzw. modelu sprzedażowego opartego o konstrukcję umowy dożywocia uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Umowa ta polega na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości."W przypadku modelu sprzedażowego, dostępnego na polskim rynku od 2008 roku, następuje przeniesienie własności nieruchomości na rzecz firmy, która potem udziela finansowania, ale w związku z tym bierze ona na siebie wcześniej wymienione koszty - czynsz i ubezpieczenie. Dodatkowo, oferowane obecnie w Polsce rozwiązanie, przewiduje dożywotnią wypłatę świadczeń.

*Państwo zdecydowaliście się świadczyć te usługi na niezbyt korzystnych dla seniorów zasadach. Pomijając klauzule w umowach, które przez UOKIK zostały uznane za niedozwolone, jak np. ta, zgodnie z którą fundusz mógł bezwarunkowo żądać od konsumenta zrzeczenia się prawa do użytkowania lokalu w zamian za odpowiednie wynagrodzenie albo klauzula wprowadzająca karę umowną w wysokości 3 tysięcy złotych za odstąpienie od umowy przedwstępnej, podczas gdy spółka mogła zrezygnować z niej bez konsekwencji finansowych - to w wielu przypadkach przejmujecie nieruchomości za bezcen. *

Kiedy wchodziliśmy na polski rynek odwrócona hipoteka nie była oferowana na warunkach komercyjnych. Budowaliśmy ten produkt od zera. Staraliśmy się, by nasze umowy były korzystne zarówno dla naszych seniorów, jak i dla nas i naszych udziałowców.

Opracował je sztab prawników i doradców podatkowych po to, aby były zgodne z prawem. Poszczególne zapisy ewoluowały, a UOKiK sformułował zastrzeżenia do tych najwcześniejszych. Wycofaliśmy się albo zmieniliśmy wszystkie wskazane przez Urząd postanowienia, jeszcze zanim zgłosił zastrzeżenia. Poza tym, nie zgodzę się z twierdzeniem, że przejmujemy nieruchomości za bezcen. Przejęciem nieruchomości za bezcen jest przejęcie mieszkania po seniorze, z którym spadkobiercy nie utrzymują żadnych kontaktów. Seniorzy często pozostawieni są sami sobie. Pojawienie się odwróconej hipoteki dało im realną szansę na poprawę sytuacji życiowej.

Za 50-metrowe mieszkanie warte 400 tys. zł 65-latek dostanie od Was dożywotnią rentę w wysokości 677 zł. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie dostanie 529 zł, czyli w ciągu dziesięciu lat fundusz wypłaci jej około 63,5 tys. zł, a w ciągu 20 lat - niespełna 127 tys. zł, czyli tylko jedną trzecią obecnej wartości mieszkania. Na więcej może liczyć 85-latek, którego nieruchomość jest warta 400 tys. zł - dostanie 2 tys. zł miesięcznie, ale biorąc pod uwagę zaawansowany wiek pewnie nie będzie długo cieszył się wysokimi dochodami. Tak kształtuje się Państwa oferta - to dane wzięte ze strony internetowej. To nie wygląda na dobry interes.

Dlaczego? Wartość świadczenia wynika z rachunku ekonomicznego. Standardem światowym jest to, że stosunek wartości nieruchomości do wielkości wypłaconych świadczeń waha się od 30 do 50 procent. U nas jest to 30 do 40 procent i nie należy oczekiwać, że w przyszłości np.banki zaoferują więcej. Wypłaty wysokości 50 procent i więcej zdarzają się, ale to ma miejsce w innych realiach rynkowych, w Stanach Zjednoczonych, gdzie odwrócona hipoteka jest subsydiowana przez rząd.

Na czym polega różnica pomiędzy umową dożywocia a umową odwróconego kredytu hipotecznego? Z uzasadnienia Ministerstwa Finansów:

Przede wszystkim na momencie przeniesienia prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę oraz na sposobie zabezpieczenia interesów spadkobierców beneficjenta. W przypadku umowy dożywocia świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Dla spadkobierców beneficjenta takiej umowy oznacza to całkowitą utratę prawa do nieruchomości. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się natomiast tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą. Jednocześnie nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom jest przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji
kredytującej a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast beneficjent umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie ma spadkobierców, nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.
Kalkulując wartość wypłaty, trzeba zastosować trzeźwy rachunek ekonomiczny i policzyć wszystkie koszty - kapitału, reklamy, promocji, struktury, personelu. Dobrą analogią jest kredyt hipoteczny - płacimy bankowi kilkukrotność wartości nieruchomości po to, by cieszyć się nią już dziś. Wybieramy coś kosztem czegoś innego. To jakoś nikogo nie oburza i nie dziwi. Dlaczego więc nie możemy przeskoczyć mentalnie tej bariery i zaakceptować, że również hipoteka odwrócona musi kosztować? Instytucje finansowe udzielające takich świadczeń to nie instytucje charytatywne, też muszą zarabiać.

Na biedzie osób starszych?

My pomagamy osobom starszym wyjść z biedy. Składamy pewną propozycję. Do udzielenia pomocy tej grupie społecznej nie ma zbyt wielu chętnych. Właściwą optyką dla porównywania świadczeń hipoteki odwróconej nie jest stosunek wysokości renty do wartości nieruchomości, tylko do budżetu, którym dysponują seniorzy. Senior ma miesięcznie do dyspozycji 1000 - 1200 złotych. 300 - 400 złotych płaci za czynsz. Dodatkowe 600 -700 złotych oznacza podwojenie jego budżetu domowego.

*Czyli mogą Państwo płacić mało, bo seniorzy i tak są biedni? *

Nie, nie o to chodzi. Musimy zaoferować takie świadczenia, które są uzasadnione rachunkiem ekonomicznym i pozwolą mieć nadzieję na przyszły zysk dla naszych inwestorów, którzy dziś sponsorują nasze przedsięwzięcie. Nie zawieramy kontraktów na rok, czy dwa. Podpisując umowę zobowiązujemy się do wypłaty świadczenia nawet przez 15, 20 lat. Zobowiązujemy się do wypłaty konkretnych kwot, przyjmując na siebie wiele ryzyk, które wpłyną na ostateczną opłacalność tych kontraktów. Weźmy pod uwagę tylko najważniejsze: ryzyko zmian stóp procentowych, czyli cena pieniądza; ryzyko spadku wartości nieruchomości; efekt długowieczności. To wszystko spada na nas. Sprzężenie tych czynników może mieć fundamentalne znaczenie dla naszego wyniku.

*Podczas spotkania z dziennikarzami, przy okazji debiutu na giełdzie, prezes Robert Majkowski przedstawiał nieco bardziej optymistyczny scenariusz. Mówił, że czworo na stu klientów umiera już rok po podpisaniu umowy, a do 50 procent klientów umiera przed upływem 5 lat. Czyli jednak przynajmniej niektóre nieruchomości są przejmowane za bezcen. *

Prezes Majkowski mówił o prawidłowościach statystycznych, na które nie mamy wpływu i odnosił się do statystycznej próby. Pani jest do rozmowy przygotowana, ma wynotowane konkretne liczby i wciąż sugeruje, jakoby to był świetny interes. Odpowiem w ten sposób: ciekaw jestem, jakby wyglądała ocena potencjału biznesowego jakiegokolwiek przedsięwzięcia, gdyby pominąć koszty kapitału, funkcjonowania oddziałów, zatrudnienia personelu, nakłady marketingowe i reklamowe. Ale w rzeczywistości nie można tego pominąć.

To nie jest biznes dający kokosy. To jest niezwykle trudne przedsięwzięcie, które wymaga nakładów zarówno finansowych, jak i ludzkich. Ponosimy ogromne koszty promocji po to, by klienta wyedukować, żeby go przekonać do tego rozwiązania, wyjaśnić na czym ono polega. Przeprowadziliśmy parę kampanii, wartych kilka milionów złotych. Gdyby to było takie proste, że wychodzi się na rynek, wywiesza baner i seniorzy sami przychodzą, to może można by w ten sposób to wszystko liczyć.

*Za jedną z tych kampanii Fundusz został ukarany przez UOKiK. Wasze plakaty udawały urzędnicze komunikaty, które obwieszczały, że seniorom należy się takie i takie świadczenie. To sprytny sposób przyciągnięcia uwagi. *

Dotarcie z informacją do klienta to najtrudniejsza część naszej działalności. Stąd duże wydatki na marketing. Nasz klient to osoba w wieku 75 lat, której doświadczenie, jeśli chodzi o usługi finansowe, jest bardzo ograniczone. Najtrudniejsze jest przebicie się przez mur obojętności i rozpoczęcie rozmowy. Stosujemy różne metody, faktycznie jedną z nich było wywieszenie ogłoszenia informującego o naszych usługach na poczcie. Plakat był stylizowany na oficjalny komunikat, ale opatrzony czytelnym logo oraz danymi kontaktowymi Funduszu. Opinie co do tej kampanii nie są jednoznaczne. Nie wiadomo, czy gdyby Pani zobaczyła te plakaty, miałaby takie samo wrażenie co kontrolerzy UOKiK-u. Urząd ukarał nas działając jednostronnie, nie dając nam możliwości przedstawienia swojego zdania w sprawie.

Widziałam tą kampanię i podzielam zdanie UOKiK-u.

Rozumiem. Moim zdaniem to była burza w szklance wody, bo ta akcja miała mały zasięg, trwała miesiąc, w kilku wybranych urzędach pocztowych i ostatecznie nie przyniosła żadnych efektów. Zatem to, co UOKiK uznał za wprowadzenie konsumentów w błąd, nie spowodowało, że seniorzy tłumnie uderzyli do nas, aby zawierać umowy. Przeprowadziliśmy jedną kampanię i nigdy potem nie wykorzystaliśmy z tej formy reklamy.

Zawartą z Państwem umowę można rozwiązać i odzyskać nieruchomość?

Tak, każdą naszą umowę można rozwiązać. Czy przedwstępną, czy przyrzeczoną. Umowę przedwstępną klient może wypowiedzieć jednostronnie. Umowę przyrzeczoną rozwiązać za porozumieniem stron.

A jest jakaś kara umowna za odstąpienie od umowy?

Nie ma kary umownej, jest tylko konieczność zwrotu kosztów.

Na jakiej zasadzie możliwy jest zwrot nieruchomości, która została faktycznie sprzedana? Bo przecież nie da się rozwiązać umowy sprzedaży.

Trwającą umowę rozwiązuje się za porozumieniem stron - jak wspomniałem wcześniej. W tym przypadku oczekujemy zwrotu wszystkich kosztów poniesionych przez Fundusz w związku z realizacją transakcji, czyli przede wszystkim rent wypłaconych seniorowi, płaconego przez Fundusz czynszu, ubezpieczenia, kosztów wyceny nieruchomości, dwuprocentowego podatku od czynności cywilnoprawnych, który jest opłacany przez nas u notariusza w momencie zbycia nieruchomości przez klienta oraz odsetek. Po rozwiązaniu umowy, sytuacja powraca do stanu wyjściowego. Senior na powrót staje się właścicielem nieruchomości - zapisy w księdze wieczystej, dokonane w trakcie podpisania umowy dożywocia, ulegają wykreśleniu. Strony nie mają do siebie żadnych dalszych roszczeń.

*Jedną z wad umowy dożywocia jest to, że spadkobiercy nie mają prawa do odzyskania nieruchomości. A jest to możliwe w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, gdzie nawet po śmierci dożywotnika, spadkobiercy mogą spłacić jego kredyt i odzyskać nieruchomość. *

Jest to być może wada z perspektywy spadkobierców. Tymczasem my patrzymy z perspektywy naszego klienta, dla którego najważniejsze są korzyści i bezpieczeństwo, jakie sobie zapewnia, podpisując z nami umowę. W naszym przypadku spadkobiercy, działając w porozumieniu z seniorem, za jego życia też mogą wykupić umowę.

Działając w porozumieniu, czyli jak rozumiem jeszcze za życia seniora. A co po jego śmierci?

Po śmierci ustają nasze zobowiązania wobec seniora i jego prawo do korzystania z nieruchomości, bo umowa dożywocia nie jest dziedziczona. Oznacza to, że Fundusz ma wolną od zobowiązań nieruchomość, którą stara się w możliwie najkrótszym czasie sprzedać za cenę rynkową. Za taką cenę mieszkanie mogą więc kupić spadkobiercy.

Wracając do opłacalności państwa oferty: klientowi takie mieszkanie bardziej opłaca się sprzedać niż skorzystać z hipoteki odwróconej.

Mamy wolność wyboru i każdy ma prawo wybrać to, co jest w jego ocenie najkorzystniejsze. Otwarcie mówimy o takiej alternatywie, edukując potencjalnych klientów, np. podczas wykładów w klubach seniorów. Sprzedaż mieszkania jest alternatywą wobec odwróconej hipoteki, ale trzeba na to popatrzeć całościowo i zważyć, że trzeba będzie kupić mniejsze mieszkanie, zapłacić koszty pośredników i przeprowadzki, pozbyć się przedmiotów. W takiej perspektywie przedsięwzięcie staje się mniej atrakcyjne. Ale jeśli już mowa o alternatywach, to moją ulubioną jest powrót do pracy. Nie wszyscy mogą, nie wszyscy chcą, nie wszystkim się uda, ale praca daje dochód i jako forma aktywności intelektualnej i fizycznej pomaga przeciwdziałać procesom starzenia się. To świetny sposób na zwiększenie przychodów na emeryturze.

Powrót do pracy dla 76-latka - bo tyle średnio lat ma wasz klient - ma być alternatywą wobec korzystania z umowy dożywocia? Poziom bezrobocia w grupie osób 50 plus wynosi ponad 70 procent.

Oczywiście, że nie jest to proste. Alternatywy są, tylko mało prawdopodobne. Czy seniorzy mogą liczyć na to, że powiększy się koszyk świadczeń socjalnych czy medycznych? Czy mogą liczyć na to, że zwiększą się świadczenia emerytalne? Czy mogą liczyć na ofertę banków? Oferta dla osób powyżej 65 roku życia praktycznie nie istnieje. Więc z jakiej formy pomocy finansowej mogą skorzystać? Z pożyczki od znajomych, od rodziny? Starsi ludzie są niechętni sprzedaży mieszkań, bo jak mówią - nie przesadza się starych drzew. W tej perspektywie hipoteka odwrócona jawi się wartościowa propozycja.

Ile w tej chwili wart jest państwa portfel nieruchomości? Do 2015 roku miało być 250 mln zł.

Nie mogę zdradzać konkretnych kwot, ale to jest kilkadziesiąt milionów złotych - dwa razy więcej niż rok temu. Myślę, że to sukces.

*W zeszłym roku, przy przychodach rzędu 7 milionów złotych, fundusz odnotował trzy miliony straty. *

Ponieśliśmy wysokie koszty reklamy i promocji. Koszty wypłaty rent, obsługi transakcji, utrzymania sieci, reklamy i promocji obciążyły nasz wynik. Fundusz powstał w 2008 roku, działalność polegającą na wypłacie rent rozpoczął w 2009 roku, w latach 2010 - 2012 ponieśliśmy wysokie koszty reklamy i promocji, które silnie obciążyły nasze przychody. Przychody osiągamy ze sprzedanych nieruchomości, a to z wiadomych względów jest odsunięte w czasie. W najbliższych latach przewidujemy, że księgowo wyjdziemy ze straty.

Ci, którzy zainwestowali w nasze przedsięwzięcie, godzą się na taki model biznesu. Rozumieją to, że firma przez wiele lat konsumuje środki, a na zysk trzeba poczekać. Ale perspektywy są bardzo korzystne.

A co się dzieje w sytuacji, gdy firma ogłasza upadłość? Co ze zobowiązaniami wobec seniorów?

Dożywotnik jest otoczony specjalną ochroną kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli firma nie będzie w stanie na bieżąco wypłacać swoich zobowiązań, dożywotnik ma pierwszeństwo w stosunku do uprzywilejowanych kategorii wierzycieli, jak Skarb Państwa, samorząd lokalny, Urzędy Skarbowe, ZUS. Poza tym to właśnie nasi seniorzy są naszymi największymi wierzycielami.

Z państwa punktu widzenia, wprowadzenie ustawy regulującej odwróconą hipotekę będzie korzystne czy nie?

Jeśli wejdzie ustawa regulująca odwróconą hipotekę w aktualnie dyskutowanym kształcie, to, co my robimy, niewiele się zmieni. Ona nałoży na nas wymogi, które my z naddatkiem już dziś spełniamy, albo będziemy w stanie spełnić.

*A obawiacie się konkurencji banków? *

Mam wątpliwości co do tego, czy za wejściem w życie ustawy regulującej odwrócony kredyt hipoteczny pójdzie od razu oferta bankowa. Prezes Zbigniew Jagiełło z PKO BP powiedział kiedyś, że jego bank może zastanowi się nad tym produktem za 10 lat. To racjonalne podejście. Z perspektywy banku to jest bardzo mały rynek. Nasze prognozy przewidują wolumen około tysiąca klientów rocznie, więc nie bardzo jest się czym dzielić. To nie jest coś, po co banki, na tym etapie rozwoju tego segmentu chciałyby sięgać. Wejście w nowy produkt jest bardzo kosztowne, zwłaszcza, gdy wymaga on zupełnie innego podejścia, jeśli chodzi o sprzedaż i dystrybucję.

*To jak to wreszcie jest, perspektywy są korzystne, czy jest to bardzo mały rynek, na którym nie ma się czym dzielić? *

Perspektywy makroekonomiczne są, ale nasz produkt ma charakter niszowy. Z jednej strony społeczeństwo się starzeje, a z drugiej szans na wyższe emerytury z ZUS raczej nie mamy. Do 2030 roku liczba mieszkańców Polski w wieku powyżej 65 lat wzrośnie o ponad 63 procent - z 5,2 miliona do blisko 8,5 miliona. Warunki do wzrostów są - wszystko zależy od tego, jakich wyborów dokonają seniorzy.

Czytaj więcej w Money.pl
"System emerytalny zmierza ku katastrofie" Tak sądzą ekonomiści i niezależni eksperci. Zobacz, gdzie tkwi podstawowy błąd rządu w kwestii diagnozy problemów z OFE.
Czy masz szansę na wyższą emeryturę? Sejm uchwalił nowelizację ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
W co inwestować, by wyjść jak najlepiej? Podatek od zysków kapitałowych płacimy przez cały rok, bo nie jest on rozliczany dla wszystkich źródeł zysków wspólnie. Co zrobić, żeby uniknąć skomplikowanych procedur?
Tagi: odwrócona hipoteka, fundusz hipoteczny dom, ludzie, wiadomości, wiadmomości, kraj, gospodarka, manager, twarzą w twarz, najważniejsze, wywiady, czołówki, marketing i zarządzanie
Źródło:
money.pl
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz