Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
mdm
20.01.2014 06:10

Prezes Archicom: Zakup mieszkania to nie zawsze dobry pomysł

- Po co przywiązywać się jak chłop pańszczyźniany do ziemi? - pyta prezes Archicomu.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Tomasz Sąsiada/Money.pl)

Przy obecnym tempie sprzedaży nieruchomości deficyt mieszkań na polskim rynku zostanie uzupełniony w ciągu 20 lat. To strasznie długo. I nie przyspieszy tego program Mieszkanie dla Młodych, bo jego wpływ na rynek jest znikomy, a program ma mnóstwo błędów. - _ Są lepsze sposoby na zapewnienie sobie mieszkania, niż jego zakup. Bo po co przywiązywać się jak chłop pańszczyźniany do ziemi? _ - pyta Dorota Jarodzka-Środka, prezes wrocławskiej spółki deweloperskiej.

*Manager.Money.pl: Od początku stycznia już niemal 500 osób zgłosiło się o dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. W ramach całego programu, czyli w latach 2014 - 2018, dofinansowany może zostać zakup 100 tysięcy mieszkań, a więc - jak wynika z szacunków - program zapewni popyt na inwestycje deweloperskie o wartości nawet 30 miliardów złotych. MdM to program dla deweloperów? *

*Dorota Jarodzka-Śródka, prezes zarządu Archicom Holding oraz przewodnicząca Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich: *Nie. Dla nas nie ma znaczenia, czy nasz klient ma dopłatę czy nie, sprzedajemy mu tak czy inaczej. To nie jest tak, że istnienie programu takiego jak MdM skłania do zakupu mieszkania kogoś, kto w ogóle tego nie planował i w innym przypadku by nie kupił. Te programy - MdM, czy wcześniej Rodzina na Swoim, skłaniają co najwyżej ludzi do postawienia kropki nad i. Poza tym biorąc pod uwagę wysokość dopłat w skali roku ten program jest wsparciem dla ok. 20-23 procent łącznej liczby transakcji na rynku deweloperskim, o wartości rzędu 16-18 procent łącznej wartości transakcji w kraju, bo wspiera głównie zakup tańszych mieszkań. To nie jest dużo.

*A może dzięki dopłatom takim jak w ramach Rodziny na Swoim czy teraz MdM tych klientów jest po prostu więcej? Bo gdyby nie dopłaty zwyczajnie nie byłoby ich stać na zakup. *

Gdyby tak było, to po zakończeniu programu RnS, a przed rozpoczęciem MdM, liczba klientów by spadła. A tak się nie stało. Zeszły rok był bardzo dobry dla deweloperów, sprzedajemy coraz więcej mieszkań. Zresztą, podobne komentarze o tym, że to są programy dla deweloperów, pojawiały się już przy Rodzinie na Swoim, a tak naprawdę tylko 26 procent umów w ramach tego programu dotyczyło transakcji na rynku pierwotnym. Ponad 55 procent dotyczyło rynku wtórnego, a 18 procent budowy domów jednorodzinnych. Wpływ RnS na deweloperów był zdecydowanie przeszacowany.

*No tak, więc teraz rząd wprowadził ograniczenie: wspiera tylko zakupy na rynku pierwotnym. *

Ten program nie był projektowany jako wsparcie dla deweloperów, tylko jako wsparcie dla kupujących. On przede wszystkim łagodzi wejście w życie rekomendacji S, która nakłada na kupującego obowiązek posiadania wkładu własnego. O ile początkowe 5 procent to nie jest jakaś zaporowa suma, to konieczność posiadania wkładu własnego na poziomie 10 czy 15 procent to już dużo, więc tu MdM nieco pomoże.

A poza tym myślę, że ten program ma na celu ogólne wsparcie gospodarki. Branża budowlana to takie koło zamachowe: jedno miejsce pracy w budowlance przekłada się średnio na cztery miejsca pracy w innych branżach. Bo w procesie wytworzenia mieszkania bierze udział bardzo wiele osób różnych zawodów. Począwszy od notariuszy na etapie kupowania gruntu, przez projektantów na etapie projektowym czy urzędników, którzy wydają różne zezwolenia, poprzez złożony proces budowlany, gdzie wiele firm - generalnych wykonawców, podwykonawców, dostawców materiałów, firmy transportowe, zaangażowanych jest w jego powstanie. Myślę więc, że twórcy programu mieli na celu wsparcie tej bardzo istotnej branży w okresie spowolnienia, którego ostatnio byliśmy świadkiem.

*Siła nabywcza Polaków pod względem dostępności mieszkaniowej wciąż przedstawia się bardzo mizernie. Za przeciętne wynagrodzenie np. w Katowicach można nabyć średnio 1,4 mkw. mieszkania, a w Warszawie tylko 0,59. *

To niestety wciąż prawda. Mało tego, ostatnie lata nauczyły nas, że naszych klientów nie jest stać na mieszkania nawet ciut większe. Polacy kupują w większości mieszkania w cenie górnej granicy swojej zdolności kredytowej i przy wyborze nie mają dużego pola manewru. Dlatego wielkość mieszkań z dopłatami jest obliczona tak, że to rynkowe maksimum, na jaki średnio stać młodego Polaka do 35 roku życia.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/89/m254041.jpg ) ] (http://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/mieszkanie;dla;mlodych;wszystko;co;musisz;wiedziec,4,0,1453572.html) *Mieszkanie dla Młodych. Wszystko, co musisz wiedzieć * Warszawiacy mogą dostać nawet ponad 53 tysiące złotych. Zobacz, jakie warunki trzeba spełnić, by ubiegać się o kredyt z dopłatą. Mieszkanie dla Młodych też pełne jest wewnętrznych ograniczeń, które sprawiają, że rodzina, które zechce z niego skorzystać, nie bardzo ma z czego wybierać. Z opracowanego przez firmę REAS raportu wynika, że w Warszawie w ramach programu mieści się tylko 10 procent oferty, w Krakowie 6 procent, we Wrocławiu 25 procent, a w Poznaniu 16 procent. W większości na obrzeżach miast.

Tak, to jest efekt bardzo niskich limitów cen mieszkań, które kwalifikują się do dopłaty, a te wynikają z przyjęcia zbyt niskiego wskaźnika przeliczeniowego ceny odtworzeniowej metra kwadratowego mieszkania oraz niedoskonałości metodologicznych przy jej szacowaniu.

Podstawą wyliczenia ceny mieszkania, które kwalifikuje się do dopłaty, jest wspomniany już koszt odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Jest on oparty o dane Głównego Urzędu Statystycznego, który gromadzi informacje od podmiotów budujących nieruchomości mieszkalne i na ich podstawie wylicza średnią, która teoretycznie ma obrazować koszty budowy mieszkań w poszczególnych regionach. Problem jest jednak taki, że raporty do GUS-u nie są składane przez wszystkich, tylko przez podmioty wylosowane. A poza tym do wyliczenia wskaźnika odtworzeniowego GUS bierze pod uwagę także ceny mieszkań budowanych w systemie TBS, przez gminy i spółdzielnie, a przecież te instytucje mają znacznie mniejsze koszty budowy mieszkań niż deweloperzy.

To sprawia także, że pojawiają się pewne zupełnie nielogiczne rozbieżności w cenach nieruchomości, które kwalifikują się do dopłaty w poszczególnych miastach. Na przykład pomimo że mieszkania we Wrocławiu są znacznie droższe niż na przykład w Łodzi, to w ramach MdM będzie można kupić droższe nieruchomości, bo aż za 5031,40 zł/m2, a we Wrocławiu tylko za 4774 zł/m2. Albo w Poznaniu, gdzie ceny transakcyjne są zbliżone do Wrocławia, będzie można kupić mieszkanie niemal tysiąc złotych droższe, bo aż za 5604,50 zł/m2. To w ogóle nie oddaje realiów rynkowych. Jest jeden sposób na urealnienie tych cen: GUS musi zacząć zbierać dane od wszystkich deweloperów. Ta metoda da pewność, że ta cena odtworzeniowa wyliczona będzie w najbardziej miarodajny sposób.

A może deweloperzy po prostu budują zbyt drogo? Może rząd stwierdza, że można budować taniej?

Nie ma takiej możliwości. Między ceną transakcyjną u dewelopera a ceną odtworzeniową istnieje szereg czynników, które powodują, że cena u dewelopera musi być wyższa. Pierwszą sprawą jest VAT, który w limicie MdM w ogóle nie jest uwzględniony. Wskaźniki są podawane w kwocie netto, a przecież klient kupuje za wartość brutto, gdzie część ceny obciążona jest 8-procentowym, a część 23-procentowym VAT-em. Tą różnicę na metrze klient będzie musiał dopłacić. Nieubruttowienie wskaźnika sprawia, że odbiega on od rynku.

Kolejną sprawą są koszty finansowania budowy mieszkań u dewelopera. My posiłkujemy się kredytami, kupujemy grunty po cenach rynkowych w przeciwieństwie np. do spółdzielni mieszkaniowych, które też budują mieszkania. Do tego dochodzą jeszcze koszty sprzedaży i marketingu. Polski rynek nieruchomości jest bardzo konkurencyjny, nie ma mowy o zawyżaniu cen.

*Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/179/m214451.jpg ) ] (http://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/nadchodza;zmiany;w;bankach;czym;nas;zaskocza,100,0,1452644.html) *Nadchodzą zmiany w bankach. Czym nas zaskoczą? * Rachunki płacone przez Google Glass, wirtualne oddziały oraz hologramy zamiast bankowych doradców. *

*Na razie jednak wygląda, że program ruszył z kopyta, więc niekoniecznie będzie motywacja do tego, by modyfikować jego parametry. Od początku roku już 500 osób zgłosiło się o kredyt z dopłatą, a aby akcja kredytowa przebiegała zgodnie z harmonogramem banki muszą przyznawać około 1500 takich kredytów miesięcznie. *

Tak, bo ludzie niestety nie myślą o negatywnych konsekwencjach. A kształtowanie tych limitów w najniższych rejestrach powoduje na przykład rozlewanie się miast. Z czasem gminy będą ponosić duże nakłady na rozwój i utrzymanie infrastruktury, bo ludzie tam mieszkający wymuszą na rządzących budowę dróg, żłobków, szkół, przychodni czy doprowadzenie do tych miejsc komunikacji miejskiej. A te koszty poniesiemy już wszyscy.

Dlatego my postulowaliśmy, żeby dopłata w ramach MdM była do jakiejś określonej kwoty, ale żeby była możliwość zakupu mieszkania droższego, tak, aby te inwestycje mogły być zlokalizowanie w lepszych częściach miast i żeby nie napędzać rynku na tanie inwestycje. Ale decydenci na to nie przystali. Tak więc na dzień dzisiejszy, mieszkania w MdM można kupować na obrzeżach.

*Na ostatniej konferencji deweloperów wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń zapowiedział, że program MDM jest ostatnim tego typu programem. To dobrze? *

Dobrze, bo to są działania dorywcze, krótkofalowe. Są wsparciem dla jakiejś grupy nabywców, ale długofalowo nie rozwiązują problemu braku mieszkań w Polsce. Proszę pamiętać, że MdM to program dla wybranych, bo przecież mogą z niego skorzystać tylko te osoby, które stać na kredyt hipoteczny, albo te, które są na granicy jego otrzymania. Z naszych badań wynika, że odpowiada on na potrzeby tylko 11 procent tych, którzy potrzebują mieszkania. To bardzo wąska grupa.

Szacuje się, że w Polsce brakuje od miliona do półtora miliona mieszkań, a jak sama pani mówi ten program wesprze zakup około 100 tysięcy mieszkań. W ramach Rodziny na Swoim sprzedano 181,5 tysiąca kredytów. To bardzo wolne tempo zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków. Należałoby się zatem zastanowić nad tym, w jaki sposób docelowo rozwiązać ten problem w Polsce.

*Mieszkania na wynajem? *

Tak. Brak tego rozwiązania sprawia, że rynek inwestowania w nieruchomości jest bardzo mały, bo ta kwestia nie jest uregulowana. A przecież w bogatszych krajach zakup nieruchomości jest często lepszym rozwiązaniem inwestycyjnym niż lokata. Gdyby powstały instytucjonalne usprawnienia, takie jak fundusze nieruchomości, które te mieszkania kupują, zespoły administratorów, którzy nimi zarządzają, na pewno pojawiliby się ludzie, którzy chętnie by w takie nieruchomości zainwestowali. Bo dziś zakup mieszkania na wynajem wiąże się z tym, że trzeba się użerać z lokatorami i wszystkiego pilnować osobiście. Dla wielu ludzi to kłopot. Dzięki instytucjonalnemu wynajmowi, potrzeby mieszkaniowe naszego kraju mogłyby zostać zaspokojone w ciągu najbliższych 10 lat, a nie 20, jak to się teraz szacuje.

*Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/118/m273014.jpg ) ] (http://manager.money.pl/ludzie/twarza-w-twarz/artykul/cwaniak;lub;klamca;to;rzadkosc;dlugow;nie;splacaja;ludzie;uczciwi,89,0,1322841.html) *Cwaniak lub kłamca to rzadkość. Długów nie spłacają ludzie uczciwi * W rozmowie z Money.pl Piotr Krupa tłumaczy, dlaczego Polacy wpadają w spiralę zadłużenia i jak się na nich zarabia. Dziś dla młodych ludzi posiadanie mieszkania stało się wyznacznikiem jakiegoś statusu. Dla wielu młodych ludzi ukredytowanie się na 30 lat stanowi punkt honoru i jest wyrazem zaradności życiowej. *

To utarte historycznie i kulturowo myślenie. Na całym świecie promuje się dziś model tzw. share economy, czyli odchodzenie od posiadania, na rzecz użytkowania. Dobrym przykładem jest Wielka Brytania, gdzie 50 procent osób mieszka w lokalach wynajętych. Zresztą, podobnie było w Polsce powojennej, gdzie bardzo popularnym sposobem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych były kamienice czynszowe. Po co przywiązywać się jak chłop pańszczyźniany do ziemi? Mobilność daje znacznie więcej możliwości rozwoju. Mieszkanie w wynajmowanych lokalach zapewnia większą elastyczność w szukaniu pracy, a poza tym ludzie wolą w inny sposób wydawać pieniądze niż inwestując w mieszkania.

Ale fakt faktem jest taki, że w tej chwili bardziej opłaca się wziąć kredyt i spłacać raty, bo ich wysokość jest zbliżona do kosztów miesięcznych opłat za wynajem. To wiele osób woli już płacić do banku i za 20, 30 lat mieć jakieś dobro, niż dawać zarobić wynajmującemu.

Tak jest dziś. Ale na rynkach, gdzie stworzone są mechanizmy upowszechniania wynajmu mieszkań, jak na przykład ulgi podatkowe, te różnice w cenach są większe. Czynsz mieszkania na wynajem jest co najmniej o jedną trzecią niższy, niż średnia rata do banku. I to jest zrozumiała, jasna sytuacja - decyduję się na wynajem, choć wiem, że nie nabędę w ten sposób nieruchomości. Ale plusem takiego rozwiązania są nadwyżki finansowe, które co miesiąc mogę przeznaczyć na inne cele.

Poza tym, na takich rynkach reguły najmu są prawnie uregulowane, co daje stronom większe bezpieczeństwo. W Wielkiej Brytanii działa to tak, że umowy są z reguły wieloletnie, a średni czas najmu waha się od trzech do pięciu lat. To jest lepsza sytuacja, niż gdy mam miesięczny okres wypowiedzenia, a umowa jest skonstruowana tak, że wynajmujący może mi ją wypowiedzieć wedle własnego uznania. Dziś wynajmujący nie ma żadnych środków prawnych do egzekwowania swoich pieniędzy poza sporami sądowymi. Dlatego potrzebna jest lepsza ustawa dotycząca wynajmu.

*Szacowany okres amortyzacji mieszkań na wynajem to 40 lat. To jest opłacalne dla deweloperów? Bo przecież inwestycje mieszkań na sprzedaż zwracają się znacznie szybciej - w ciągu kilku lat. *

W tej chwili, gdybyśmy zdecydowali się zbudować mieszkania na wynajem, faktycznie okres amortyzacji wynosiłby 40 lat. Dlatego wnioskujemy o to, by odpis amortyzacyjny można było skomasować w ciągu 10 lat. Tylko wtedy taka inwestycja będzie opłacalna dla inwestorów. Skrócone okresy amortyzacji są bardzo proste do wprowadzenia i przy innych inwestycjach funkcjonują jako zachęta dla inwestorów, żeby wejść w dany sektor.

*Pojawiają się takie porównania, że mieszkania na wynajem miałyby funkcjonować jak inwestycje w biurowce. Na czym polega analogia? *

W przypadku biurowców wygląda to tak, że firma deweloperska buduje budynek i komercjalizuje go, czyli znajduje najemców i podpisuje z nimi umowy. Potem zamiast trzymać taką inwestycję, sprzedaje ją, czyli sprzedaje tzw. strumień pieniądza, to jest przychód, który inwestycja generuje. Zwykle odbywa się to na dwa sposoby: albo inwestor - przeważnie fundusz inwestycyjny - kupuje spółkę, która jest właścicielem biurowca, albo nabywa cały budynek z cesjami umów wszystkich klientów. Podobne mechanizmy mogłyby działać na rynku mieszkań na wynajem.

Jakie są szanse realizacji tego scenariusza i stworzenia prawnych podstaw do działania programu mieszkań na wynajem?

Na ostatniej konferencji deweloperów ministerstwo infrastruktury zapewniło, że pracuje nad takim rozwiązaniem. Mamy nadzieję, że mieszkania na wynajem zaczną funkcjonować w perspektywie kilku lat.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/1/m289793.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/pkb;polski;w;gore;nawet;o;ponad;3;procent;bedzie;latwiej;o;prace,70,0,1441862.html) *Będzie łatwiej o pracę? PKB Polski w górę * Nowy minister finansów finansów może być spokojny o odbicie w polskiej gospodarce. Jaki wpływ na ceny mieszkań będzie miało Mieszkanie dla Młodych? W przypadku miast, w których mała część mieszkań mieści się w limitach MdM, istnieje szansa, że deweloperzy spuszczą z cen?

Jak już mówiłam, sprzedaż mieszkań z dopłatą to nie jest duża część rynku. Dlatego deweloperzy, którzy nie mają tak tanich nieruchomości w ofercie nie będą starali się jej dostosowywać na siłę.

A poza tym deweloperzy nie mogą bezpodstawnie obniżać cen. Żeby otworzyć konto ESCROW, które jest niezbędne do realizacji inwestycji - taki obowiązek nakłada na nas ustawa deweloperska, która weszła w życie na początku 2013 roku - banki wymagają od nas wyliczenia tzw. wskaźnika wrażliwości na rynek. Chodzi o oszacowanie, co się stanie z naszą kondycją finansową w przypadku, gdy na przykład ceny mieszkań na rynku znacznie spadną i będziemy musieli sprzedawać taniej. Albo co się stanie, gdy ceny wykonawcy nagle poszybują w górę. Bank przyjmuje margines bezpieczeństwa, bo chce otwierać konta dla inwestycji, które są bezpieczne. Jednocześnie zobowiązuje nas, że nie będziemy sprzedawać taniej. Więc w ustalaniu cen mieszkań nie ma dowolności. Z najnowszych danych wynika, że od dwóch, trzech kwartałów ceny mieszkań nieznacznie rosną, ale to jest związane z generalnym ożywieniem gospodarczym i wzrostem zainteresowania klientów.

To zapewne odbije się na kondycji finansowej deweloperów. A z tym przecież było ciężko, w ostatnich latach sporo było przypadków upadłości. Choć Archicom radzi sobie dobrze. W 2012 roku osiągnęliście zysk na poziomie 19 mln zł, przy przychodach rzędu 130 mln zł. W tym roku wynik też będzie tak dobry?

Archicom jest złożoną grupą, nasze inwestycje poukładane są w rożnych spółkach, mówimy tu więc o wyniku skonsolidowanym. I ten rzeczywiście w liczbach wygląda dobrze. W tym roku spodziewamy się wyniku na podobnym poziomie. Należy przy tym pamiętać, że w działalności deweloperskiej przychody i koszty księgowane są dopiero po zakończeniu inwestycji i po przekazaniu klientom mieszkań. Dlatego wynik za lata 2012 i 2013 odzwierciedla naszą sytuację z lat 2010 i 2011. A my już dzisiaj wiemy, że wyniki w latach następnych będą lepsze.

Staramy się na bieżąco czuwać nad tym, co się dzieje na rynku. Chcemy mieć produkt adekwatny do sytuacji. Zdarza się nawet, że jeśli widzimy spowolnienie sprzedaży, przeprojektowujemy mieszkania. Elastyczność - to nasz przepis na sukces.

Czytaj więcej w Money.pl

Tagi: mdm, strategie firm, kraj, manager, strategie, twarzą w twarz, czołówki, marketing i zarządzanie, ludzie, wiadomości, wiadmomości, gospodarka, najważniejsze, gospodarka polska, z rynku, wywiady, nieruchomości
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz