Notowania

Vantage Development ma pomysł na kryzys

Edward Laufer wyjaśnia dlaczego niedługo z rynku może zniknąć część deweloperów.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Vantage Development S.A.)

*Czy nowe mieszkania muszą stanieć, a o kredyt hipoteczny będzie łatwiej? Czy deweloperzy przetrwają ciężkie czasy, a rząd powinien im pomagać? Jakie czynniki będą decydować o wyborach osób kupujących własne M? *

Wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej i koniec programu rządowych dopłat do kredytów Rodzina na Swoim to wydarzenia, pod znakiem których minął 2012 rok na rynku mieszkaniowym. Głośno było też o bankructwach dużych firm budowlanych i planowanym złagodzeniu zapisów Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Jak w nowej rzeczywistości radzą sobie deweloperzy i czy ich klientom łatwiej będzie dostać kredyt i znaleźć odpowiadające im lokum? O tym wszystkim rozmawiamy z Edwardem Lauferem, prezesem firmy deweloperskiej Vantage Development.

Money.pl: Na rynku mamy potężną nadpodaż. W sześciu aglomeracjach - Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi - firmy deweloperskie oferowały pod koniec czerwca łącznie aż około 56,7 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. gotowych. Nad deweloperami zbierają się czarne chmury?

*Edward Laufer, prezes Vantage Development: *Cyfry są cyframi. Trudno z nimi polemizować. Mówi się, że we Wrocławiu jest w tej chwili oferta ponad dziewięciu tysięcy mieszkań, czyli przy dotychczasowym tempie sprzedaży, to zapas na około dwa lata. Ale na niedawnej konferencji Polskiego Związku Firm Deweloperskich firma Reas pokazała ciekawe dane, z których wynikało, że w trzecim kwartale tego roku we Wrocławiu sprzedało się około 1400 mieszkań, a w ostatnich czterech kwartałach prawie pięć tysięcy lokali.

To by świadczyło o tym, że rynek sprzedaży mocno się uaktywnił, bo do tej pory mówiło się, ze we Wrocławiu sprzedaje się około trzech i pół, czterech tysięcy mieszkań rocznie. To jednak nie zmienia faktu, że skala obecnej oferty jest duża.

Ile w tej ofercie jest mieszkań już gotowych, a ile to lokale istniejące tylko na papierze?

Trzeba patrzeć na tą sytuację przez pryzmattego co się stało pod koniec kwietnia, czyli wejścia ustawy deweloperskiej. Jej zapisy spowodowały, że wiele firm wprowadziło do oferty projekty tylko po to, by uniknąć konieczności zakładania rachunków powierniczych. Pojawia się pytanie: ile z tej oferty jest faktycznie do budowania w przeciągu dwóch lat? Sam widziałem ogłoszenie, w którym, data zakończenia realizacji była wyznaczona na rok 2017. Trudno, by klient zapisywał się na mieszkanie, które ma być gotowe za pięć lat, ale ono w ofercie już jest.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/206/m124878.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/umowa;z;deweloperem;co;zrobic;gdy;niedotrzymuje;terminow,113,0,1088113.html) Deweloper się spóźnia. Jakie masz prawa?Czytaj w poradniku Money.pl.

Ile jest już wybudowanych mieszkań? Mówi się, że to we Wrocławiu około 20 procent całej oferty, czyli jakieś 1800 lokali. Z tego duża część to mieszkania, które są w ofercie od wielu lat. One wciąż czekają na kupca, choć budowa zakończyła się w 2008 roku lub wcześniej. To znaczy, że były albo przewymiarowane, albo nie trafiły w gusta klientów i nawet przy dużych spadkach cen, wciąż się nie sprzedają.

Ale nadpodaż jest faktem. Może być coraz głośniej o kłopotach deweloperów?

Rynek zaczyna się rozwarstwiać. Są deweloperzy, którzy mają dobrą kondycję finansową i są w stanie zaciągać kredyty na budowę. Oni uniezależnili się od chwilowej sprzedaży i pieniędzy klientów i na pewno swoje projekty skończą. Ale są też i tacy, którzy w dużej części korzystają z wpłat klientów. Przy spadku cen i zahamowaniu sprzedaży, może im zabraknąć pieniędzy na dokończenie inwestycji. Już widzimy, że niektóre inwestycje zaczynają stawać. Tu i ówdzie znikają dźwigi i nic się nie dzieje na budowie.

To rozwarstwienie będzie coraz bardziej widoczne. Deweloperzy słabsi będą mieli coraz większe problemy i będą zatrzymywali inwestycje. Coraz więcej klientów będzie mocniej się zastanawiało nie tylko nad tym, czy podoba im się projekt, ale też nad tym, kto go realizuje.


Vantage Development S.A.

Spodziewa się Pan bankructw?

Nie chciałbym, by do tego doszło, bo to by oznaczało, że gospodarka sobie nie radzi i biznes nie umie znaleźć rozwiązań na trudną sytuację. A wierzę, że nasi menedżerowie potrafią rozwiązywać takie problemy.

Niestety są już pojedyncze przypadki upadłości. Ale one dotykają mniejszych deweloperów. Nie sądzę, by jakiś większy deweloper miał poważny problem.

Ale nawet upadłości małych mogą zaszkodzić wizerunkowi branży.

Zgadza się. Już odczuliśmy rykoszetem bankructwa firm budowlanych. Poza tym one dotknęły deweloperów, którzy z tymi firmami współpracowali przy realizacji inwestycji. To może skutkować opóźnieniami. Ale nie sądzę, by doszło do kłopotów z ukończeniem projektów, bo na pewno uda się znaleźć nowego wykonawcę.

Taka nadpodaż to bardzo dobra wiadomość dla szukających własnego M? Można przebierać w ofertach to raz. A dwa - obniżki cen wydają się nieuniknione?

Gdy popatrzy się na koszty budowy i marże, które można dziś osiągnąć, to widać, że ceny nie powinny już spadać. A już na pewno nowowprowadzane do sprzedaży inwestycje nie powinny być tańsze. Mogą zdarzyć się pojedyncze okazje spowodowane tym, że deweloper może mieć konieczność szybkiego pozyskania gotówki i będzie chciał wyprzedać gotowy już projekt. Wtedy taka firma będzie mogła schodzić z ceną jeszcze niżej. Ale generalnie jesteśmy bliscy ustabilizowania cen.


Vantage Development S.A.

No ale pole do obniżek chyba jest? Z danych NBP wynika, że w trzecim kwartale ubiegłego roku przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosił ok. 25-27 proc., _ co jak pokazują fakty, przekłada się na zadowalającą dla deweloperów rentowność inwestycji _.

Deweloperzy prowadzą inwestycje wielomiesięczne. Cały proces od uzyskania pozwolenia na budowę do jej zakończenia, to nierzadko ponad dwa lata. Dlatego trudno brać na siebie ryzyko i zaczynać inwestycję, która od początku będzie realizowana z minimalną marżą. Ona musi być odpowiednia, by pokryć ewentualne ryzyka.

To nie jest działalność, w której z miesiąca na miesiąc można coś zmienić. Gdy już rozpocząłem budowę, to już niewiele mogę i w strukturze mieszkań i samym budynku zmienić.

Dlatego ilość rozpoczynanych budów będzie wyraźnie mniejsza. W najbliższych dwóch, trzech kwartałach takie decyzje będą podejmowane przez deweloperów znacznie bardziej ostrożnie.

Coraz więcej mówi się o hamowaniu gospodarki. Polacy z większymi obawami patrzą w przyszłość. Taka perspektywa nie zachęca do zaciągania poważnych zobowiązań. To nie przeważy i jednak mieszkania stanieją?

Część firm wypadnie z rynku, bo nie mają kapitału i nie dostaną kredytu, a tak naprawdę banki są dziś koncesjonariuszami działalności deweloperskiej, bo albo udzielą kredytu, albo otworzą rachunek powierniczy.

Część firm zakończy inwestycje, rozliczy się z kredytów i będzie czekała na rozwój wypadków. Nie zaryzykuje pójścia dalej. Uznają, że stać ich na to, by na pewien czas zamrozić swój biznes. To nie byłoby dobre, bo spadnie konkurencja. Deweloperów, którzy będą zaczynali nowe inwestycje będzie mniej. Projekty będą lepiej przemyślane. Nie spodziewam się spadków cen. Nie będzie też skoku w górę, bo nie ma ku temu przesłanek. Poza okazjonalnymi sytuacjami, parcia na ceny w dół nie będzie.

A gdy już patrzymy na mieszkaniówkę od strony gospodarki, to uważam że rząd powinien podjąć pewne działania. Bo budownictwo mieszkaniowe napędza wiele innych branż jak te, które zajmują się wykańczaniem wnętrz, czy wyposażaniem mieszkań. Mieszkanie jest w naszym społeczeństwie dobrem szczególnym. O ile samochód możemy oddać bankowi, to ludzie zrobią wszystko, by mieszkanie obronić.

Jak deweloperzy reagują na coraz bardziej wymagającą sytuację? Bardziej starają się o klienta, bo szukają lepszych lokalizacji, oferują lepiej zaprojektowane projekty, więcej inwestują w reklamę?

Kiedyś mówiło się, że by sprzedać mieszkanie, trzeba spełnić trzy warunki, czyli: lokalizację, lokalizację i jeszcze raz lokalizację. Potem zmieniło się to na: cena, cena, cena. W tej chwili, gdy cena się spłaszczyła i różne projekty w różnych lokalizacjach mają ceny, które różnią się od 10 do 15 procent, znów znaczenia zaczyna nabierać lokalizacja i produkt dostosowany do oczekiwań klientów. Przeciętne i słabe lokalizacje, mimo dobrego produktu nie będą cieszyły się popularnością. Bo mieszkania wciąż są traktowane jako inwestycja. Klient ma z tyłu głowy to, że gdy za pięć, dziesięć lat będzie chciał zmienić na większe, to będzie w stanie sprzedać mieszkanie.

I dlatego realizujecie projekt, który de facto ma być niemal nową dzielnicą Wrocławia? Gdzie obok mieszkań, staną biurowce, powstaną trzy parki, będzie nowa linia tramwajowa.

Skala Promenad Wrocławskich to skala niemal europejska. Projektów realizowanych na kilkunastu hektarach jest niewiele. Do współpracy zaprosiliśmy znanych architektów. M.in. Guy Perry, który projektował w Paryżu, Londynie i Brazylii. Konsultantem była duża międzynarodowa firma Cushman & Wakefield. Razem, w oparciu o naszą znajomość Wrocławia, wypracowaliśmy najlepszą koncepcję dla tego terenu.

To z jednej strony teren blisko centrum, z komunikacją, siecią szkół i całą infrastrukturą handlowo-usługową. Z drugiej strony mamy tereny rekreacyjne nad Odrą i dużo zieleni. Do tego będzie park biznesowy o docelowej wielkości 80 tysięcy metrów kwadratowych. To sprawia, że powstanie taki miks: mieszkanie, praca, wypoczynek, a nie kolejna sypialnia.

Nawet najbardziej ambitny projekt musi zostać zweryfikowany przez bank. Spodziewa się Pan, że podejście banków do deweloperów i ich klientów będzie bardziej elastyczne?

Cieszy nas, że są prowadzone prace nad złagodzeniem rygorów. Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Zakładamy, że do końca roku zapisy się zmienią i być może banki będą inaczej patrzeć na klienta, skoro same będą decydowały, jak prowadzić weryfikację zdolności kredytowej.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/23/m247831.jpg ) ] (http://dom.money.pl/budownictwo/wiadomosci/artykul/kto;zyska;a;kto;straci;na;doplatach;do;kredytow;resort;ujawnia,94,0,1195870.html) *Dopłaty do kredytów. Minister ujawnia szczegóły * Sankcje za wynajem lub sprzedaż lokalu i dobre wieści dla singli.

Kolejny element ograniczający dostęp do finansowania to stawki oprocentowania. Dobrze, że mieliśmy obniżkę stóp procentowych, bo dzisiaj kredyt hipotecznyjest oprocentowany na około sześć, siedem procent. To też jest bariera. Jeżeli oprocentowanie zejdzie o punkt czy półtora punktu procentowego w dół, to zwiększy się zdolność kredytowa i podjęcie decyzji o wzięciu kredytu przez wiele osób będzie prostsze.

W najbliższym czasiemożliwości finansowania zakupów przesądzą o tym, co będą budowali deweloperzy. Bo oni nie budują na półkę, ale dla klientów. Więc w zależności od rozwoju sytuacji gospodarczej. pójdzie to albo w stronę budowy większych mieszkań, albo w dalszym ciągu będą dominować mniejsze mieszkania. Co nie jest złe. Bo jeżeli sytuacja się poprawi i ktoś będzie chciał kupić większe lokum, to takie mieszkanie łatwiej będzie sprzedać, czy wynająć.

Czytaj więcej w Money.pl
Hipoteka przygniata? Tak sobie poradzisz W wartościowym ujęciu problem spłaty rat dotyczy 2,7 proc. kredytów hipotecznych
Potwierdzają, będzie łatwiej o kredyt w banku Związek Banków Polskich ocenia, że zmiany w Rekomendacji T mogą mieć wpływ na ożywienie w segmencie kredytów konsumenckich, jednak korzyści dla banków i klientów mogą być ograniczone.
Tagi: ceny nieruchomości, vantage development, ludzie, giełda, wiadomości, wiadmomości, kraj, gospodarka, manager, najważniejsze, wywiady, czołówki, marketing i zarządzanie, giełda na żywo
Źródło:
money.pl
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz