Notowania

10.02.2010 13:29

Na rynku jest duża podaż, więc wynajmujący mają coraz większe wymagania, a ceny idą w dół

W grudniu rentowność z inwestycji w mieszkania pod wynajem ponownie spadła – do 4,63 proc. netto. Nadal jednak jest wyższa niż większości lokat bankowych, a niższa od inwestycji w obligacje skarbowe.

Podziel się
Dodaj komentarz

Jeszcze w listopadzie rentowność najmu sięgała 4,87 proc., można zatem mówić o poważnym spadku wyliczanej przez nas średniej. Jednak w dużej mierze wpływ na to miała zmiana metodologii liczenia. O ile do tej pory braliśmy pod uwagę ogłoszenia najmu z poprzednich 180 dni, o tyle obecnie ograniczyliśmy się do ogłoszeń aktualizowanych na 60 dni przed powstaniem wyliczeń. Dla większości miast taka zmiana nie miała znaczenia, za wyjątkiem Gdańska, gdzie ze statystyk wypadły mieszkania oferowane pod wynajem letnikom, co podnosiło średnią cenę najmu.

Gdyby nie uwzględniać zmian w metodologii, średnia rentowność najmu także spadłaby, choć nie tak mocno – do 4,81 proc., a gdyby w ogóle nie uwzględniać Gdańska – wskaźnik obniżyłby się z 4,62 proc. w listopadzie do 4,53 proc. w grudniu.

Spadek rentowności najmu ma związek z obniżającymi się wymaganiami posiadaczy mieszkań wobec przyszłych najemców. Ofert nadal jest dużo, natomiast chętni są bardziej wybredni. Jednocześnie jednak na korzyść inwestycji w mieszkania pod wynajem przemawia spadek cen transakcyjnych, na podstawie których wyliczana jest rentowność najmu.

Spadek rentowności najmu zanotowano we wszystkich miastach za wyjątkiem Wrocławia (gdzie zmian nie było) i Łodzi (gdzie rentowność wzrosła). Mimo to i pomimo utrzymania średniego oprocentowania lokat na niezmienionym poziomie, inwestycja w zakup mieszkania nadal jest bardziej opłacalna niż trzymanie pieniędzy w banku. Należy jednak dodać, że cały czas posługujemy się średnimi, które nie muszą odzwierciedlać rzeczywistości. Na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki, jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami) wynegocjowana wysokość czynszu, okres przestoju, koszty remontu, wysokość opłat dla administracji, czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Pozostając przy średnich, rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem jest niższa niż zwrot z inwestycji w obligacje 10-letnie i to wyraźniej niż przed miesiącem. W styczniowej ofercie obligacji Ministerstwo Finansów podniosło o 20 punktów marże dla papierów 10-letnich po pierwszym roku od ich zakupu. Jednocześnie można spodziewać się – w związku ze wzrostem inflacji w styczniu – że za miesiąc podobne statystyki także będą przemawiały za wyborem obligacji. Jednak już w perspektywie kilku miesięcy, kiedy oczekiwany jest spadek inflacji, to wynajem mieszkania da lepszy zwrot na kapitale, bowiem oprocentowanie obligacji oparte na wskaźniku inflacji może się obniżyć (oczekujemy, że inflacja w połowie roku spadnie do 2 proc. z 3,5 proc. obecnie). Z kolei w drugim półroczu oczekiwany jest ponowny wzrost inflacji i o ile stawki najmu i ceny mieszkań nie zmienią się do tego czasu, rentowność najmu i obligacji 10-letnich może ponownie się wyrównać.

Warto zwrócić uwagę na różnicę między rentownością brutto i netto między rodzajami inwestycji. Przychody z najmu mieszkań obłożone są 8,5-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym, podczas gdy zyski z inwestycji kapitałowych opodatkowane są na 19 proc. Stąd różnice w wynikach netto.

komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz