Notowania

04.11.2008 11:48

W sierpniu ceny mieszkań spadały

Sierpień przyniósł powrót do spadków cen transakcyjnych mieszkań w monitorowanych przez nas miastach. Na dziewięć z nich, tylko w Poznaniu zanotowaliśmy nieznaczny wzrost - w pozostałych aglomeracjach przeważały niewielkie spadki.

Podziel się
Dodaj komentarz

*Sierpień przyniósł powrót do spadków cen transakcyjnych mieszkań w monitorowanych przez nas miastach. Na dziewięć z nich, tylko w Poznaniu zanotowaliśmy nieznaczny wzrost - w pozostałych aglomeracjach przeważały niewielkie spadki. *Statystyka roczna jest jeszcze ciekawsza. Po raz pierwszy od kiedy prowadzimy monitoring transakcji (czyli od półtora roku) mamy ujemną stopę zwrotu w perspektywie 12 miesięcy. Choć statystyka ta dotyczy tylko jednego miasta (Olsztyn), to nie można nie zauważyć, że w pięciu kolejnych miastach wzrost cen w skali roku nie przekracza 1 proc. (a są wśród nich tak duże ośrodki jak Kraków i Wrocław), a w trzech pozostałych wzrost cen jest niższy niż wysokość oprocentowania obligacji, a nawet lokat bankowych, co oznacza, że inwestycje w mieszkania stały się de facto nieopłacalne (jeśli nie są przedmiotem wynajmu).

Tak wygląda sytuacja kiedy patrzymy na dane dotyczące samych tylko cen. Nieco inny obraz może dać spojrzenie na dane z perspektywy tego jakie mieszkania kupowaliśmy w sierpniu. Od kwietnia do lipca średnia liczba kupowanych metrów malała; sierpień przyniósł skokowy wzrost wielkości nabywanego metrażu - aż o 6 mkw więcej w porównaniu do poprzedniego miesiąca. W jednym tylko mieście średni metraż był niższy niż w lipcu (o 2 mkw) - mowa tu o Poznaniu, który jako jedyny miał wyższą średnią cenę transakcyjną metra kwadratowego. W sześciu monitorowanych ośrodkach miejskich kupowaliśmy większe mieszkania za niższą cenę metra. Największy wzrost kupowanego metrażu miał miejsce w Katowicach (20 mkw więcej, w Lublinie - 13 mkw, w Gdańsku - 8 mkw). W dwóch miastach - w Krakowie i Olsztynie - średni metraż był na tym samym poziomie przy jednoczesnym spadku cen (w Krakowie nieznacznym - o 0,59%, w Olsztynie aż o 1,87%- najwyższy poziom spadku cen spośród wszystkich ośrodków).

Można przypuszczać, iż sierpniowe spadki cen mogą wiązać się z faktem, iż metraż kupowanych mieszkań był większy niż w poprzednich miesiącach. Im większe mieszkanie kupujemy, tym większe mamy możliwości negocjacji cen i obniżenia ceny jednostkowej metra.

Wyjątkiem jest Olsztyn, w którym od trzech miesięcy mamy do czynienia ze spadkiem cen i których wysoki poziom okazuje się barierą nie do pokonania dla potencjalnych kupujących.

*Perspektywy *Pomimo okresu maj-lipiec, w którym monitoring transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance wykazał niewielki wzrost cen transakcyjnych (tak w ujęciu miesięcznym jak i rocznym), ostatnie informacje o nawarstwiających się problemach ze sprzedażą nowych mieszkań i zastojem na rynku wtórnym, każą nam zmienić nastawienie do rynku mieszkań w Polsce. Nadal co prawda uważamy, że scenariusz stabilizacji cen ma większe szanse realizacji tak długo, jak długo utrzymuje się dobra koniunktura na rynku pracy w Polsce, nie mniej obecnie zakładamy, że prawdopodobieństwo niewielkiego spadku średnich cen transakcyjnych w okresie najbliższych 12 miesięcy (w wartościach jednocyfrowych) jest większe niż ich utrzymania się na obecnych poziomach.

Kłopoty deweloperów, a ceny na rynku wtórnym

Nie jest tajemnicą, że w odróżnieniu od rynków kapitałowych, rynek nieruchomości jest rynkiem o bardzo dużej inercji. Trendy zmieniają się w cyklach wieloletnich, a raz zapoczątkowana tendencja nie jest odwracana w czasie krótszym niż kilkanaście miesięcy. Sądząc po obecnym zachowaniu rynku pierwotnego - wiele mieszkań w budowie, zawieszanie nowych projektów, mniejsza dynamika wydawanych pozwoleń na budowę - można sądzić, że jesteśmy właśnie na etapie, w którym wieloletni cykl wzrostu cen ma za sobą kilkunastomiesięczny etap hamowania, który może w dalszej perspektywie przynieść zmianę trendu na spadkowy. Już obecnie obserwujemy jawne bądź ukryte obniżki cen mieszkań na rynku pierwotnym. W dalszej kolejności może to przynieść spadek cen na rynku wtórnym, ponieważ ceny mieszkań istniejących należy porównywać z cenami mieszkań budowanych, gdyż to w cenach nowych mieszkań znajdziemy wszystkie składniki cenotwórcze (w odróżnieniu od mieszkań już istniejących, które koszty zakupu gruntów, materiałów i robocizny
już w sobie zawierają i nie można ich ponownie wycenić bez odniesienia ich do mieszkań nowopowstających). W ostatnim czasie zanotowaliśmy spadek co najmniej jednego z elementów kosztotwórczych - chodzi o ceny gruntu. Ceny materiałów i robocizny już nie rosną, a trudna sytuacja zmusza deweloperów do ograniczania marż. Spadek cen nowych mieszkań nieuchronnie pociągnie za sobą spadek cen mieszkań z rynku wtórnego, choć być może w mniejszej skali, jako że mieszkania już istniejące posiadają kilka trudnych do przecenienia atutów (można je szybko zasiedlić, często są wykończone i w lepszej lokalizacji).

Sprzedaż kredytów osłabnie?

Mimo, że w II kwartale odnotowaliśmy ponad 20-proc. wzrost sprzedaży kredytów hipotecznych w porównaniu do I kwartału, to liczba udzielonych kredytów jest o ok. 10 proc. mniejsza niż w II kwartale ubiegłego roku. Dane za III kwartał jeszcze nie napłynęły, nie mniej trudno oczekiwać przełomu po okresie wakacyjnym. Zwłaszcza, że na trzeci kwartał przypadł kryzys na rynkach finansowych, który co prawda niekoniecznie musi mieć wiele wspólnego z naszym rynkiem nieruchomości, jednak jego pośrednie skutki i u nas są obserwowane. Kryzys na światowym rynku pieniężnym oznacza także dla naszych banków wyższe koszty kredytowania. Co oznacza, że gorsze warunki kredytów mogą być wkrótce zaoferowane także kredytobiorcom.

W tej sytuacji banki mogą być zainteresowane powrotem do klientów z segmentu prime, którzy dają lepszą rękojmię spłaty kredytów. Tego zresztą będzie domagać się od naszych instytucji finansowych Komisja Nadzoru Finansowego, która w połowie września zaprezentowała już projekt zmian. KNF życzyłaby sobie powstania kodeksu dobrych praktyk, który ujednolicałby sposób wyliczania zdolności kredytowej przez banki czy zaostrzył standardy przy określaniu maksymalnego LTV (stosunku wysokości kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości).

Prawdopodobną konsekwencją tych działań - i tych wymuszanych przez KNF i przez rynek finansowy - będzie dalszy spadek popytu na kredyty mieszkaniowe i tym samym na nieruchomości, który może doprowadzić do przedłużenia tendencji spadkowej na 2009 rok.

*Przyjęcie euro będzie impulsem? *
Jednakże dalsze perspektywy nie przedstawiają się już w tak czarnych barwach. Zapowiedź przyjęcia przez Polskę euro na przełomie lat 2011 i 2012 to argument przemawiający za długoterminowymi inwestycjami w nieruchomości. Nie wiadomo co prawda w jakiej kondycji nasza gospodarka do strefy euro wejdzie, ale jedną z podstawowych korzyści będzie spadek cen kredytów, a także wynikający z tego wzrost zdolności kredytowej Polaków. Co prawda i teraz możemy korzystać z kredytów walutowych i to nawet niżej oprocentowanych niż kredyty w euro (franki, jeny), ale ze względu na rekomendację S, kredyty walutowe są trudniej dostępne niż kredyty złotowe. Po wejściu do strefy euro rekomendacja S dla kredytów w euro automatycznie przestanie działać, zatem dostępność kredytów hipotecznych powiększy się. O tym, czy faktycznie popyt na nieruchomości wzrośnie w tym czasie zadecyduje jednak sytuacja na rynku pracy.

Ponieważ najprawdopodobniej zwiększona dostępność kredytów zbiegnie się w czasie z ,,dołkiem produkcji" nowych mieszkań - ze względu na obecne kłopoty deweloperów - szanse na wzrost cen nieruchomości po przyjęciu euro oceniamy jako wysokie, a za zasadne działanie uznajemy wyprzedzenie rynku czyli wyszukiwanie celu inwestycyjnego w czasie zbliżającego się - w naszym odczuciu - spadku cen mieszkań.

komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz