Notowania

Archicom nie boi się kryzysu w branży deweloperskiej. Wybudują jeszcze 700 mieszkań

Rafał Jarodzki, prezes firmy twierdzi, że ceny mieszkań w Polsce pójdą w górę. Winą obarcza rząd.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Tomasz Brankiewicz/Money.pl)
Na zdj. Rafał Jarodzki, prezes Archicom<br>

Archicom to deweloper, który swoją działalność zaczynał w 1986 roku. Wtedy kapitał firmy wynosił w przeliczeniu na dzisiejszą walutę 20 groszy. Dziś Rafał Jarodzki zarządza przedsiębiorstwem, które sprzedaje blisko pół tysiąca mieszkań rocznie, a kapitał firmy to 270 milionów złotych. Prezes Archicomu w branży deweloperskiej nie widzi kryzysu, mimo że ceny mieszkań spadły w ostatnich latach nawet o 30 procent, a puste nieruchomości zalegają w ofertach wielu firm. - _ Zmierzamy do tego, by do końca 2013 roku wprowadzić do oferty jeszcze około 600-700 mieszkań _ - przyznaje prezes. Jak dodaje, teraz jest najlepszy czas na kupno mieszkania, ponieważ już wkrótce ich ceny zaczną znów rosnąć. Oto przyczyny tej czarnej dla Polaków prognozy.

Manager.Money.pl: Większość deweloperów ze strachem w oczach mówi o nowej ustawie deweloperskiej, która nakazuje wam posiadanie specjalnego rachunku powierniczego na poczet realizowanych inwestycji. Ma to spowodować, że klienci nie będą płacić w formie przedpłat za budowę i w razie kłopotów, nie stracą pieniędzy. Archicom dobrze wykorzystuje okazję i drażliwą ustawę przekuwa w atut. Zdziwiłem się, że stajecie okoniem i chwalicie nowe przepisy.

*Rafał Jarodzki, prezes Archicom: *Moim zdaniem to dobrze, że powstała regulacja rynku, która porządkuje przepisy. Zamiast wolnej amerykanki mamy wreszcie jasne reguły gry. Oczywiście nie jest to ustawa bez wad. Dla nas jednak niewiele ona zmienia, ponieważ od dawna spełnialiśmy wszelkie jej wymogi. Firmy, które działalność deweloperską prowadziły wbrew tym zasadom, robiły to nie do końca prawidłowo. Czasem niekorzystnie dla klienta i nieodpowiedzialnie finansowo. Te odstępstwa były możliwe, bo wytyczne Polskiego Związku Firm Deweloperskich w tym zakresie nie były wiążące dla firm spoza PZFD. Dziś regulacje dotyczą już wszystkich, bez wyjątków i sprawiają, że klienci mogą czuć się bezpieczniej. Wiadomo dokładnie, jak ma wyglądać umowa deweloperska, jakie informacje mają być przekazywane klientom i ustanawia konta powiernicze.

Właśnie one budzą najwięcej kontrowersji. Deweloperzy straszą, że będą musieli podnosić ceny mieszkań.

Ponieważ, niestety, zwiększają koszt inwestycji o około 4 procent na każdy metr kwadratowy mieszkania. Długoterminowo na pewno odbije się to na cenach nieruchomości. Krótkoterminowo, dziś tego nie widać, ponieważ na samym początku funkcjonowania ustawy, kiedy wiele inwestycji jest już w toku, trudno ten dodatkowy koszt przerzucać na klienta. W przyszłości jednak na pewno będzie musiał za to zapłacić.

Czyli rachunek powierniczy jest niepotrzebny? Niekorzystny?

Bezpieczna inwestycja, to taka, która ma domknięte finansowanie np. na zbudowanie osiedla. Deweloper wnosi wkład własny, bank daje mu do dyspozycji kredyt, który pokrywa resztę kosztów budowy. Wtedy jest pewność, że są pieniądze na sfinansowanie stu procent inwestycji. Dodatkowo bank kontroluje każdą sumę, jaką wpłacają klienci i nie mogą one pójść na żaden inny cel niż budowa osiedla lub spłata kredytu. Dzięki temu klienci mogą być pewni, że ich pieniądze nie popłyną gdzie indziej, a więc osiągamy ten sam efekt, który zapewnia ustawa deweloperska. Dla inwestycji, które są finansowane w ten sposób, konieczność posiadania rachunku powierniczego mogłaby być zniesiona. To pozwoliłoby uniknąć zwiększania kosztów.

Istnieje również ryzyko zmniejszenia konkurencji na rynku deweloperów. Mniejszych firm nie będzie stać na prowadzenie np. kilku inwestycji w jednym terminie. W efekcie będziemy mieć mniej dostępnych mieszkań. Zmniejszy się akcja kredytowa i nie pobudzi gospodarka.

Rynek nie znosi próżni i ktoś te mieszkania na pewno wybuduje. Trzeba oczywiście mieć więcej własnych środków finansowych niż dotąd, by prowadzić tę samą inwestycję. Niektórzy deweloperzy do tej pory budowali właśnie w ten sposób, że inwestycje finansowali z przedpłat klientów. Jeśli było ich zbyt mało lub sprzedaż nie była odpowiednio duża, to pojawiał się problem. Czasem kończyło się tak, że ludzie po prostu nie dostawali swoich mieszkań. Nie raz zdarzało się, zwłaszcza na początku lat 90., że ktoś zbierał pieniądze od ludzi i znikał. Ustawa deweloperska tego typu patologie eliminuje. I słusznie. Podobnie wygląda prawo w innych krajach europejskich.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/73/m213833.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/ustawa;deweloperska;wchodzi;w;zycie;co;sie;zmienia,215,0,1076183.html) *Kupujesz mieszkanie. Od dziś ważne zmiany * Nowe prawo ma chronić kupujących mieszkania, ale prawnicy i deweloperzy twierdzą, że może przynieść odwrotny skutek. Mimo że teoretycznie ma być bezpieczniej, to jednak czasem może zaskoczyć nas nawet uznany deweloper, tak jak niedawno Gant. Niby firma stabilna, przejrzysta, obecna na GPW, a była o krok od upadłości.

W przypadku firmy, o której Pan wspomniał, historii inwestycyjnej zbyt długiej nie było. Zbyt wielu zadowolonych klientów również. Zabrakło przede wszystkim doświadczenia, ale oczywiście nie wiemy, jaki finał będzie miała ta sprawa. Całkiem możliwe, że wszystko zakończy się tylko strachem, choć inwestorzy kapitałowi już ponieśli straty.

Mamy więc dziś sytuację paradoksalną. Jest ustawa, która powinna zachęcić Polaków do kupowania nowych mieszkań, ale jest również kryzys w branży budowlanej, wiele firm upada. Mieszkań jest zbyt wiele, deweloperzy w związku z tym drżą o sprzedaż i własne finanse. To sprawia, że lepiej sprzedają się mieszkania z rynku wtórnego. Wydają się mniej ryzykowną inwestycją.

Mówienie o kryzysie w branży deweloperskiej jest jednak na wyrost. W wyniku bumu z roku 2007 i 2008, na rynku pojawiło się wiele młodych firm, które zrealizowały sporo nietrafionych inwestycji. Nie wiedzieli, jak to zrobić. Nic w tym dziwnego, bo my na swojej pierwszej inwestycji deweloperskiej też nic nie zarobiliśmy. Łut szczęścia sprawił, że wyszliśmy na zero. Legenda o złotym interesie doprowadziła do sytuacji, że dziś np. we Wrocławiu mamy nadpodaż mieszkań. Przeciętny deweloper, który sprzedaje 100 mieszkań w roku, dziś w swojej ofercie ma ich 200. Średnia więc nie wygląda najlepiej, ale generalizować nie należy. Archicom w tej chwili ma odwrotny problem. Mamy zbyt mało mieszkań, bo około 60 procent realnego zapotrzebowania. Sprzedajemy ich około 400 rocznie, a przygotowanych dla klientów mamy dziś niespełna 300. Dlatego zmierzamy do tego by do końca 2013 roku wprowadzić do oferty jeszcze około 600-700 mieszkań by te braki w podaży uzupełnić.

Do czego Pan zmierza?

Chodzi mi o to, że kryzys nie dociera wszędzie. Skoro my mamy mieszkań zbyt mało, a średnia jest wyższa, to znaczy, że niektórzy mogą mieć zalegających ofert dużo więcej. To wywołuje wrażenie złej sytuacji. Nie mogę jednak mówić o kryzysie, kiedy widzę, że nasze mieszkania sprzedają się całkiem nieźle. W pierwszym kwartale tego roku sprzedaliśmy o 10 procent więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2012 roku. Przyśpieszamy więc w momencie, kiedy wiele nieruchomości się nie sprzedaje.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/109/m214637.jpg ) ] (http://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/kredyty;hipoteczne;coraz;tansze;to;juz;pewne,88,0,1245528.html) *RPP obniżyła stopy procentowe. Zobacz, o ile potanieją kredyty * To już czwarta z rzędu taka decyzja podjęta przez Radę, na której czele, stoi Marek Belka. Jakich mieszkań Polacy nie chcą kupować?

Nasza oferta dotyczy wyłącznie Wrocławia, więc o tym rynku najłatwiej mi mówić. Tu klienci są dość pragmatyczni. W czasach bumu nie dali się oszołomić żadnymi drogimi apartamentami ani wieżowcami. Nie chcieli poddać się chwilowej modzie, ale spojrzeli na zakup mieszkania długoterminowo. Wolą zatem inwestować w coś, co w tej wieloletniej perspektywie swoją wartość utrzyma.

Niby nie sprzedają się duże i drogie powierzchnie, ale Archicom jednak zdecydował się na budowę Loftów Platinum. Po co to ryzyko?

Klientów na duże, a tym samym droższe mieszkania jest po prostu mniej. Ale to nie znaczy, że nie ma ludzi, którzy chcą je kupować. Sprzedaż jest wolniejsza, bo we Wrocławiu sprzedaje się znacznie więcej mieszkań tańszych. Natomiast Lofty Platinum to rzecz oryginalna na tym rynku i w tej chwili, niedługo po zakończeniu budowy, zostało nam tylko 9 niesprzedanych mieszkań. Mimo to, jednak nie są to powierzchnie, których można budować dużo.

Na lofty mocno postawiła Łódź i tam ten rodzaj inwestycji nie sprawdził się.

Słynne lofty u Scheiblera w tej chwili są sprzedawane przez syndyka. To pokazuje, jak trudny to temat i jak trudno taką inwestycję przeprowadzić odpowiedzialnie finansowo.

Czego deweloperzy powinni się bać w 2013 roku? Od 2007 roku, czyli od bumu, o którym Pan wspomniał, ceny mieszkań spadły o ponad 20 procent.

Nadal są jednak ludzie, którzy chcą te mieszkania kupować. Potrzebują ich. Są tańsze, a więc dziś mamy naprawdę dobry czas na kupowanie. Jeśli ktoś kieruje się własnym rozsądkiem i niekoniecznie słucha medialnego szumu, że wszystko się wali, to z pewnością znajdzie coś dla siebie.

Może jednak ten optymizm deweloperów wynika ze strachu, że klienci się nie znajdą, a ceny mieszkań nadal będą spadały. Wtedy mogłoby się okazać, że wybudowaliście je drożej niż ich obecna wartość.

Prawda jest taka, że od dwóch lat rynek rośnie przy spadających cenach. Zachowuje się więc całkowicie prawidłowo. Niższa cena, więc wyższy popyt. Trudno prognozować czy ceny spadną, czy wzrosną. Pojawiła się ustawa deweloperska, która sprawi, że koszty budowy będą wyższe, jest trudna sytuacja wśród firm budowlanych, która pracują na niemal zerowych marżach. Trudno więc sobie wyobrazić, że my jako deweloper będziemy zlecać wykonanie budynku jeszcze taniej. Mamy też dość tani pieniądz, bo niskie są stopy procentowe. Te czynniki nie zapowiadają dramatycznych spadków cen mieszkań.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/57/m211769.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/mieszkanie;dla;mlodych;zobacz;kto;skorzysta;na;nowym;programie,123,0,1256827.html) *W ten sposób kupisz droższe mieszkanie niż z "Rodziną na swoim" * Program ma wspierać osoby zaciągające kredyt. Trzeba się liczyć z długimi terminami spłaty. Skończył się również program _ Rodzina na swoim _, przez niektórych nazywany _ deweloper na swoim _. Według ekspertów, to dofinansowanie było powodem drożyzny na rynku mieszkaniowym.

Krótkoterminowa statystyka z pierwszego kwartału 2013 roku mówi, że po wyeliminowaniu _ Rodziny na swoim _, średnia cena mieszkania wzrosła. Nic to oczywiście nie znaczy, bo może się okazać, że po prostu tańsze mieszkania się nie sprzedały. Klientów znalazły natomiast droższe. Nie wiemy, ile z tych tańszych mieszkań jeszcze znajdzie swoich nabywców. Nie mam szklanej kuli.

Jako deweloper, który chwali się stabilnym finansowaniem, na pewno mają Państwo opracowane różne scenariusze wahań cenowych.

W kilku które mamy, nie przewidujemy dalszego znaczącego spadku cen. Dwa lata temu taki scenariusz dopuszczaliśmy, ale dziś gdybyśmy wzięli pod uwagę, że znów odnotujemy 20-30 procentowe zniżki, to musielibyśmy przestać budować mieszkania.

Podczas ostatniej debaty Money.pl z udziałem przedstawicieli kilku polskich banków, wszyscy jednogłośnie stwierdzili, że potrzeba zmian, które pobudzą akcję kredytową w Polsce. Mamy już zmiany w rekomendacji T, projekt _ Mieszkanie dla młodych _, ale to ciągle za mało, żeby ruszyć polską gospodarkę.

Może trochę narażę się kolegom deweloperom, ale moim zdaniem sztuczne stymulowanie rynku nie jest dobre. Nie jest dobrze, gdy jeden program jest wprowadzany, drugi wygaszany. Mieliśmy już ulgi mieszkaniowe, mieliśmy _ Rodzinę na swoim _, która przez pierwsze dwa lata w ogóle nie funkcjonowała. W tym okresie sprzedało się zaledwie kilkanaście mieszkań w tym programie. Później zaszły w nim zmiany, które sprawiły, że nagle bardzo dużo mieszkań zaczęło się w nim sprzedawać. Dla rynku nieruchomości, ale też dla każdego innego rynku, tego typu duże wahania nie są dobre. Dziś mamy pomysł z _ MdM _, ale nie wiadomo, na jakich dokładnie zasadach ma to funkcjonować. Może się okaże, że znów przez pierwsze dwa lata będzie zastój? Oczywiście to pozytywna sprawa, że młodzi ludzie, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie, będą mogli liczyć na jakąś pomoc. Dla nas jednak najważniejsze jest, by był to program długoterminowy.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/160/m254624.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/raport;money;pl;czy;warto;juz;kupowac;mieszkanie,249,0,1288185.html) *Raport Money.pl: Czy warto już kupować mieszkanie? * Ludzie z branży przekonują, że ceny mieszkań już nie spadną. Są pewni. Ale jest jeszcze perspektywa nowego programu rządu. Wtedy deweloperzy wiedzieliby, na czym stoją i w co inwestować.

Mamy bardzo skomplikowaną procedurę inwestycyjną. Nakłada się na nas coraz więcej obowiązków, są pogłoski o nowym prawie budowlanym. Nie wolno jednak zapominać, że dziś dotyczy nas także między innymi prawo środowiskowe. Tego typu komplikacji cały czas przybywa i proces inwestycyjny się wydłuża. Najlepszy byłby zatem taki rząd, który nie robiłby nic, bo każda nowa ustawa powoduje niemalże paraliż w początkowym okresie funkcjonowania.

Jeśli prawo jest nieprecyzyjne, to trzeba je zmieniać. Gdybyśmy myśleli w ten sposób, to pewnie ustawa deweloperska, korzystna dla kupujących, nigdy by nie weszła w życie.

Tu chodzi o ochronę klienta. To jest najważniejsze. Proces zakupu mieszkania jest skompilowany i nie każdy ma obowiązek się na nim znać. I chociaż ustawa nigdy nie zastąpi zdrowego rozsądku przy wyborze własnego M, to potrzebne było klarowne wyjaśnienie reguł gry.

Czytaj więcej w Money.pl
TU Europa zarobi na upadających biurach podróży Marat Nevretdinov, wiceprezes TU Europa ujawnia, jak funkcjonuje rynek ubezpieczeniowy i dokąd zmierza.
Zarabiają miliony na warzywniakach Jarosław Szawlis pierwszy program w życiu sprzedał za 750 tysięcy złotych.
Prezes PGS Software o prognozach na 2013 Wojciech Gurgul mówi, że zapotrzebowanie na pracowników jest większe niż ich dostępność na rynku.
Tagi: ceny mieszkań, ceny nieruchomości, business news, kraj, manager, prosto z firm, twarzą w twarz, czołówki, marketing i zarządzanie, ludzie, wiadomości, wiadmomości, gospodarka, najważniejsze, wywiady
Źródło:
money.pl
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz